Régimen de evaluación ambiental de proyectos tras la entrada en vigor de la Ley 21/2013 de Evaluación Ambiental en la Comunidad Valenciana.

La Ley 21/2013 de Evaluación Ambiental establecía el plazo de un año desde su entrada en vigor, lo que ocurrió el 12 de diciembre de 2013 para que las comunidades autónomas adaptaran su legislación en esta materia a la nueva Ley. De tal forma que la Ley 21/2013 entraría en vigor en cada comunidad autónoma en el momento en que se hubiere producido dicha adaptación o, en su defecto, al año de la entrada en vigor de la repetida Ley, plazo que finalizó el pasado 12 de diciembre de 2014.

El régimen jurídico vigente hasta el 12 de diciembre de 2014 en materia de evaluación de impacto ambiental de proyectos en la Comunidad Valenciana era el determinado por el Real Decreto Legislativo 1/2008, de 11 de enero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental de proyectos; la Ley 2/1989, de 3 de marzo, de la Generalitat Valenciana, de Impacto Ambiental y el Decreto 162/1990, de 15 de octubre, del Consell de la Generalitat, por el que se aprueba el reglamento para la ejecución de la Ley 2/89, de 3 de marzo, de Impacto Ambiental, modificado por el Decreto 32/2006, de 10 de marzo, del Consell de la Generalitat.

En este sentido, durante la vigencia del RDL 1/2008, seguían vigentes en la Comunitat Valenciana la Ley 2/89 y el Decreto 162/1990 respecto a sus previsiones del procedimiento de estimación de impacto ambiental, en cuanto que no contradecían dicha legislación básica y fueron dictadas por la Generalitat  en ejercicio de su competencia para establecer normas adicionales de protección. De acuerdo con este régimen competencial hay que tener en cuenta que aquellos proyectos de actividades u obras que de acuerdo con el RDL 1/2008 estaban sometidos a declaración de impacto ambiental, no eran susceptibles de estimación de impacto ambiental, sino debía obtener la declaración de impacto ambiental de acuerdo con esta última norma, y para aquellos supuestos en que el RDL 1/2008 no preveía la declaración de impacto ambiental, y estaban previstos en el anexo II del Decreto 162/1990, se mantenía la necesidad de emisión de estimación de impacto ambiental. 

La entrada en vigor de la Ley 21/2013 en la Comunidad Valenciana, en la parte referida a evaluación ambiental de proyectos, se produjo el 12 de diciembre de 2014. A partir de ese momento el régimen es el determinado en primer lugar por lo que establezca con carácter básico esta Ley y, en segundo lugar, por lo que establezca la legislación de impacto ambiental de la Comunidad Valenciana en lo que no contradiga dicha Ley y suponga una norma adicional de protección.

A la vista de lo cual, el régimen de la Declaración y Estimación de Impacto Ambiental apenas se ve alterado, de acuerdo con lo que resulta de las siguientes normas de aplicación:

1º) Se debe someter a declaración de impacto ambiental aquellos proyectos que de acuerdo con el anexo I de la Ley 21/2013 están sometidos en todo caso a declaración de impacto ambiental.

2º) Asimismo, se debe someter a declaración de impacto ambiental los proyectos incluidos en el anexo II de la Ley 21/2013 cuando el órgano ambiental determine caso por caso que deben someterse a dicha declaración de impacto ambiental.

3º) En tercer lugar, se someterán a declaración de impacto ambiental los proyectos incluidos en el anexo de la Ley 2/1989 de Impacto Ambiental y en el anexo I del Decreto 162/1990. 

4º) Por último, los proyectos incluidos en el anexo II del Decreto 162/1990 que no deban ser sometidos a declaración de impacto ambiental conforme a las reglas antes referidas, se someterán a estimación de impacto ambiental. Es decir, en los supuestos que un proyecto o actividad estén incluidos en el anexo II de la Ley 21/2013 y en el anexo II del Decreto 162/90, en primer lugar se deberá realizar una evaluación previa a los efectos de determinar si está sometido a declaración de impacto ambiental de acuerdo con la Ley 21/2013. En caso que resulte la necesidad de someterlo al procedimiento de evaluación de impacto ambiental, efectivamente se tramitará el expediente conforme a la Ley 21/2013 a los efectos de la emisión de la declaración de impacto ambiental. Por el contrario, si del procedimiento de evaluación previa, resultara que no procede la emisión de declaración de impacto ambiental, por aplicación del Decreto 162/90, en su condición de norma adicional de protección, deberá emitirse la correspondiente estimación de impacto ambiental. Los proyectos o actividades que no estén en los anexos I y II de la Ley 21/2013 pero sí estén incluidos en el anexo II del Decreto 162/90, en todo caso, estarán sometidos a estimación de impacto ambiental.

 

La cesión de dotaciones públicas en complejos inmobiliarios.

El texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 prevé la posibilidad de constituir complejos inmobiliarios en los que parte de la superficie construida sea pública y parte sea privada. La propia ley prevé en su artículo 16 que  “el deber de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción, podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario”.

Esta posibilidad, tal y como han resaltado importantes urbanistas como Parejo Alfonso o Gerardo Roger Fernández, permite afrontar con mayor flexibilidad las actuaciones en la ciudad consolidada, única forma en que, en ocasiones, este tipo de promociones será posible.

Ahora bien, a la hora de su aplicación surge una cuestión que entiendo que esta Ley no resuelve, ¿Cómo computa la parte pública del complejo inmobiliario a los efectos de la cesión de suelo dotacional que toda actuación urbanística debe realizar?. La obligación principal del artículo 16 arriba transcrito es ceder suelo para dotaciones públicas a la Administración competente, es decir se ceden m2 de suelo, sin embargo, la sustitución que permite la Ley para los supuestos de cesión en complejo inmobiliario no se realiza en suelo sino en superficie edificada o en edificabilidad no lucrativa, es decir, en metros cuadrados de techo. La pregunta es, por lo tanto, cómo se transforma la cesión de aprovechamiento o superficie edificada (es decir los m2 de techo del complejo inmobilidario)  en m2 de suelo a los efectos del cómputo de los estándares dotacionales.

La Ley 5/2014, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje regula una respuesta a esta cuestión. El artículo 101.2. indica que “en este caso, el suelo computará a efectos de estándares en proporción a su edificabilidad de dominio público y la edificabilidad privada computará a efectos de aprovechamiento privado, constituyéndose complejo inmobiliario en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo.

Por tanto en el caso de la Comunidad Valenciana, las cesiones a través de complejo inmobiliario computarán según el porcentaje de edificabilidad pública del complejo. Así por ejemplo si se constituye un complejo inmobiliario en un solar de 2000 m2 en el que la edificabilidad pública es de 1.000 m2t y la edificabilidad privada es de 1.000 m2 t, (un 50% de edificabilidad pública y un 50% de edificabilidad privada) la cesión dotacional de los 1.000 m2t público equivale a una cesión de 1000 m2 de suelo, es decir, el 50% del solar.  

Sobre el régimen urbanístico de las viviendas turísticas.

El sector inmobiliario está en constante evolución. Se suceden nuevas formas de ocupación de los edificios. Una de las que más auge está teniendo en los municipios que reciben gran número de visitantes son las denominadas viviendas o apartamentos turísticos. La singularidad de esta forma de ocupación temporal de inmuebles ha motivado que las Comunidades Autónomas regulen esta situación con un régimen distinto del establecido para los arrendamientos urbanos o de establecimientos hoteleros u otros asimilados. 

En la Comunidad Valencia existen dos decretos que regulan las viviendas turísticas. El primero es el Decreto 91/2009,  de 3 de julio, del Consell, y en este reglamento se regulan los bloques y conjuntos de viviendas turísticas de la Comunitat Valenciana. A estos efectos, se diferencia a su vez dos supuestos, uno incluye los “bloques” de viviendas turísticas de la totalidad de un edificio o complejo integrado por apartamentos, villas, chalés, bungalows o similares que, con instalaciones o servicios comunes, sean destinados al tráfico turístico por una misma unidad de explotación. En este caso cabe comercializarse y utilizar la denominación de apartotel los bloques que presten los servicios adicionales recogidos en el presente Decreto para tal tipo de establecimientos. 

El otro supuesto se refiere a los casos en que, sin alcanzar la totalidad del edificio o complejo, se destine al tráfico turístico por una misma unidad de explotación una parte, superior al cincuenta por ciento, de los alojamientos de dicho edificio o complejo, en este caso se podrá solicitar su clasificación turística como “conjunto”.

El artículo 12 de este decreto establece que tanto los “bloques” como los “conjuntos” de viviendas turísticas serán considerados como establecimientos abiertos al público..

El segundo Decreto al que nos referimos es el 92/2009, también de 3 de julio, pero que se refiere a la viviendas turísticas de la Comunidad Valenciana, entendiendo por tales los inmuebles, cualquiera que sea su tipología, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

Es decir, en este caso ya no es necesario que la totalidad del edificio, bloque o complejo o más de la mitad del mismo se dedique a vivienda turística, sino que puede ser, incluso, una vivienda en concreto.

 

Considero que esta forma de facilitar la estancia en las ciudades, en cuanto que alternativa a otras modalidades existentes, es positiva y puede aumentar la atracción de más visitantes y aportar un nuevo elemento de dinamismo económico. La segmentación de la oferta hace que esta se ajuste más a la demanda.  

Desde un punto de vista urbanístico favorece una de las características que tratan  de fomenarse en las áreas urbanas, es decir el carácter complejo de las ciudades (en el sentido de mezcla de usos) y, en la medida que actividad económica, puede servir de un elemento más para la revitalización de determinadas zonas, especialmente de los centros urbanos.

No obstante la cuestión crítica desde un punto de vista urbanístico sería la tipificación de este uso entre los usos previstos en esta legislación urbanística, y las consecuencias que esta tipificación puede suponer. Efectivamente, la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, en su artículo 27, diferencia 3 tipos de usos: residencial, industrial y terciario, lo mismo ocurre en el anexo IV de la propia Ley. Pero la Ley no establece una definición de qué se entiende por residencial o por terciario. El acerbo común es el que determina si estamos en un supuesto u otro.

En el caso que nos ocupa estaríamos en una “zona gris”, en cuanto que se trata de viviendas (es decir, concepto asociado a un uso residencial) pero se dedican a una actividad empresarial, turística, (propia de un uso terciario).

La aclaración de su asignación a un uso u otro es importante dentro de la ordenación y gestión urbanística.  En relación al planeamiento importa a los efectos del límite de edificabilidad y de viviendas y del cálculo de las cesiones dotacionales así como para el cálculo del aprovechamiento tipo. Desde el punto de vista de la gestión la trascendencia se centra en el otorgamiento de licencias, dado que sólo cabrá otorgar, o no, las licencias según las subzonas del planeamiento en función de si el uso se considera terciario o residencial.

De acuerdo con el régimen turístico establecido por los dos decretos citados parece claro que se trata de una actividad económica, que debe ser desarrollada por profesionales del tráfico turístico y promovida a través de los canales de turismo, lo que la diferencia de los arrendamientos urbanos propios de viviendas.

Desde un punto de vista de la intensidad de uso del medio urbano, también parece que se asemeja más a un apartotel que a una vivienda residencial, en este sentido no parece que los usuarios de este tipo de servicios turísticos vayan a precisar de escuelas, centros asistenciales o centros de salud en los términos que los residentes permanentes o, incluso, los de segunda residencia.

A la vista de lo expuesto parece lógico clasificar las viviendas turísticas entre los usos terciarios y aplicarles el régimen urbanístico que es propio de este tipo de usos.         

Estudio de viabilidad económica posible instrumento para atraer la inversión en suelo urbano y urbanizable.

Una de las cuestiones que en la actualidad más preocupa al sector inmobiliario es la falta de financiación para actuaciones urbanísticas. Sin financiación las empresas promotoras no pueden desarrollar sus proyectos. Esto es así porque las entidades financieras, desde la crisis inmobiliaria y financiera, desconfían, en alto grado, de este tipo de promociones y, en consecuencia niegan, con carácter general, cualquier tipo de financiación.

Frente a la posición de las entidades financieras, los fondos de inversión inmobiliaria están invirtiendo en este tipo de activos en España. Es más, España en la actualidad es considerada como un lugar de interés para invertir, sobretodo en determinadas zonas como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol. No obstante, en la actualidad, la inversión de estos fondos se centra en productos finalistas, en concreto pisos, naves u oficinas acabados y alquilados. Estos productos son atractivos porque tienen una rentabilidad acreditada que responde a la política inversora de estos fondos. Sin embargo, de momento, no existe interés por el suelo, a penas en el urbano y en absoluto en el urbanizable o no urbanizable. Son productos que no interesan, según mi opinión, por tienen una rentabilidad incierta.  

De estos datos se puede extraer una conclusión, los fondos antes de tomar la decisión de invertir necesitan que esté acreditada una determinada rentabilidad del producto a adquirir, sin esa rentabilidad no hay inversión. Acreditar con rigor una determinada rentabilidad de suelo podría ser una manera en que el suelo, no solo el urbano sino también el urbanizable, estaría entre los objetivos de los fondos de inversión. Si se traslada el convencimiento de rentabilidad al inversor sería previsible que hubiera efectivamente financiación.

Hoy en día existe en la legislación del suelo una herramienta que, bien empleada, puede ser muy útil para trasladar el convencimiento de rentabilidad del que estamos hablando al posible inversor. Efectivamente, la Ley 8/2013, conocida como la Ley de las “3 Rs”, prevé el estudio de viabilidad económica para las actuaciones urbanísticas, cuya finalidad es precisamente, como su propio nombre indica, analizar la viabilidad económica de la actuación urbanística de que se trate y, en consecuencia la rentabilidad económica de la operación. Es cierto que el destinatario del estudio de viabilidad económica que prevé la Ley es la Administración, y que la finalidad era que, demostrada la viabilidad económica de una actuación, permitiera su aprobación por la Administración. Si el estudio está bien realizado con datos reales, contrastados y rigurosos, es decir, más allá de un mero cumplimiento de un requisito administrativo, no solo servirá para que el promotor tenga un conocimiento real del producto que va a obtener, sino que con ese análisis podrá convencer de la rentabilidad de la actuación a posibles inversores. Nos encontraríamos, por tanto, ante un instrumento contundente para atraer la inversión de fondos u otros agentes financieros.

Son muchas las ocasiones que las leyes exigen documentos para el control administrativo, pero que bien realizado el trabajo por los promotores pueden servir de gran utilidad para el propio interesado, en este caso el promotor, así esta misma afirmación es predicable de los documentos de la evaluación ambiental, del paisaje, de movilidad o del patrimonio cultural.    

Mejorando la ciudad.

Esta tarde he asistido a la presentación del libro escrito por Gerardo Roger Fernández  “Gestionar la ciudad consolidada” en el que el autor trata de cuatro temas de la máxima actualidad en la gestión del suelo urbanizado: la viabilidad y la sostenibilidad económica de las actuaciones urbanísticas, las actuaciones de dotación, los complejos inmobiliarios para materializar dotaciones públicas y, por último, la novedosa figura de la edificación y rehabilitación por sustitución del propietario.

Gerardo Roger explica estas cuatro figuras de forma detallada y con gran claridad, además al recoger ejemplos prácticos es más fácil comprender en su totalidad cada una de estas figuras.

En la presentación del libro han intervenido personas de reconocido prestigio en el urbanismo valenciano. En primer lugar ha tomado la palabra  Juan Giner, en la actualidad Director General de Evaluación Ambiental y Territorial, dirección general que está al frente del urbanismo en la Comunidad Valenciana. Juan Giner ha destacado la oportunidad de los temas tratados en el libro, en cuanto que las actuaciones urbanísticas en el suelo ya transformado son el campo de futuro en el urbanismo de los próximos años. La gestión de la ciudad, el crecimiento interno, es ambientalmente más sostenible que la expansión urbana, por el menor consumo de recursos y la mayor eficiencia energética, asimismo permite la restitución de espacios degradados y del patrimonio cultural. La actuación de la ciudad no sólo es objeto de impulso desde la legislación vigente  sino que es respuesta de un fenómeno que se está produciendo en todo el mundo, el regreso de la actividad económica y de los habitantes al centro de las ciudades.

José Garrido es arquitecto, en la actualidad presidente de la agrupación de arquitectos urbanistas de la Comunidad Valenciana. José Garrido ha hecho un recorrido por los aspectos más relevantes del libro, considerando muy acertado el tratamiento de los informes de sostenibilidad y viabilidad económica y la flexibilidad que pueden aportar las actuaciones de dotación a las actuaciones sobre ámbitos consolidados gracias a la posibilidad de realizar la cesión de dotaciones a través de complejos inmobiliarios. Por último, no le queda clara la efectividad de la posibilidad de as actuaciones por sustitución en la edificación y rehabilitación, habida cuenta de la falta de éxito de similares instrumentos en legislaciones anteriores.

En tercer lugar ha tomado la palabra Edilberto Narbón, magistrado del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. El ponente ha realizado un recorrido por el libro añadiendo interesantes reflexiones jurídicas sobre cada una de las partes basadas en su experiencia en los tribunales. Cabe destacar la reflexión realizada por el magistrado sobre el cambio de perspectiva a partir de la legislación del suelo del Estado y de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, del necesario paso de la concepción de la ciudad como algo estático a su compresión desde un punto de vista dinámico. La ciudad está en constante cambio, igual que renovamos la ropa, igual que para mantener el coche hay que hacer intervenciones de diversa intensidad o incluso cambiar de coche,  en función  de su antigüedad, la ciudad ha de renovarse, reformarse o se ha de rehabilitar la edificación.  El libro de Gerardo Roger aporta el desarrollo de los instrumentos que prevé la legislación con esta finalidad.  

Por último, el autor del libro ha explicado la razón de escribirlo y de presentarlo, que no es otra que la importancia que va cobrar a partir de ahora la gestión de actuaciones en la gestión de la ciudad existente. Cada una de las partes del libro explica la forma de aplicar estos mecanismos que la ley regula de una forma tan sucinta. Lo cierto es que además de facilitar este tipo de actuaciones ya de por sí complejas el informe de viabilidad y el de sostenibilidad económica debe aportar transparencia a las actuaciones urbanísticas y ser un herramienta ante la corrupción ya que gracias a este informe se van a  poner de manifiesto, desde el inicio, las plusvalías que van a generar estas actuaciones. El autor advierte de la precaución con la que hay que aplicar la figura del complejo inmobiliario, evitando que su mala aplicación deteriore las dotaciones y equipamientos públicos. Asimismo nos indica que las actuaciones de dotación suponen un instrumento de justicia en el suelo urbano, al garantizar que los nuevos aprovechamientos urbanísticos generados en la ciudad participen de las respectivas cargas. Por último ha manifestado su fe en la figura de la edificación por sustitución, considerando que puede ser referente en la legislación de otras comunidades autónomas sobre la materia.   

En definitiva, una agradable velada sobre el urbanismo urbano, donde se han indicado las bondades y riesgos de cuatro herramientas relativamente novedosas que Gerardo Roger recoge en su nuevo libro y que pueden ser claves en el urbanismo de los próximos años en España para la mejora de las ciudades. 

Las ciudades como motor de la actividad económica.

La perspectiva de los economistas ha estado generalmente alejada de la toma de decisiones en la ordenación del territorio y el urbanismo, al menos en la Comunidad Valenciana. Son pocos los equipos redactores de instrumentos de planeamiento territorial o urbanístico que incorporan un economista entre los profesionales que lo componen. Tampoco la Administración prevé, en su relación de puestos de trabajo, técnicos con formación en esta disciplina entre aquellos cuya función es elaborar o evaluar los planes.

Tradicionalmente, en la década de los 70 y 80 del siglo XX la participación de los economistas se ceñía al estudio económico financiero de los planes. El objeto de estos estudios era analizar los costes de ejecución de los instrumentos de planeamiento y la capacidad de financiación pública o privada. La Ley Reguladora de la Actividad Urbanística y la Ley Urbanística Valenciana suprimieron la necesidad de estudio de los planes, posponiendo el análisis económico al Programa para cada actuación urbanística. Tras dos décadas sin estudios financieros de los instrumentos de planeamiento, la Ley del Suelo de 2007 y la Ley 8/2013 de Renovación y Regeneración Urbana y Rehabilitación de Edificios recuperan este tipo de análisis a través de las figuras del estudio de sostenibilidad económica y del estudio de viabilidad económica. La Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana ha recogido estos documentos entre aquellos necesarios para la elaboración de planes. Desde mi punto de vista la aportación de la perspectiva económica en el ámbito de la planificación que deriva de estos documentos se centra en aspectos concretos del sector inmobiliario (inversiones necesarias, beneficios y capacidad de financiación para llevarlas a cabo) pero adolece de una valoración de la incidencia de las previsiones de la ordenación propuesta y de las inversiones en la actividad económica general, no se analizan las la adecuación a las necesidades ni las consecuencias, favorables o desfavorables, sobre el desarrollo de los sectores económicos de la localidad y su área de influencia.

Por ejemplo, si el urbanista decide cambiar la ubicación de un polígono industrial del área urbana para desplazarlo a la periferia y sustituirlo por una área residencial, con los informes referidos  se analizará el coste para las administraciones públicas del cambio que supondrá pasar de industrial a residencial y la viabilidad económica del nuevo desarrollo residencial, pero no se analiza cómo afecta este cambio a la actividad económica, a la atracción de inversiones, a la demanda, al empleo, a la incidencia sobre otras actividades existentes etc.. Tampoco se analiza si esta es la mejor de las opciones posibles desde un punto de vista económico (en lugar de una zona residencial se podría haber pensado en un terciario educacional, deportivo, o comercial). Lo mismo ocurre si se decide un modelo de ciudad policéntrico o concéntrico, si hablamos de ciudad compacta o difusa, las previsiones de infraestructuras y dotaciones se valoran desde la perspectiva ambiental y territorial y desde el punto de vista de  la legislación urbanística, pero no desde la perspectiva de su incidencia en la económica.

En mi opinión, en la actualidad y con carácter general, la parte económica de los planes se limita a su incidencia en el sector inmobiliario, en concreto en el producto de la urbanización y la edificación. El urbanismo tiene por objeto crear suelo urbanizado para dar cabida a construcciones y edificaciones. Este proceso parte de un suelo en situación rural o rústica (agrícola, forestal, baldío), en el que se ejecutan las infraestructuras y obras necesarias para implantar los servicios urbanísticos (suministro de energía eléctrica y alumbrado público, abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales y acceso y encintado de aceras) obteniendo de esta forma los terrenos la condición de solar edificable. Lo mismo cabría decir si, en lugar de un suelo no urbanizado, se tratara de un suelo urbanizado al que se le da una nueva ordenación y hay que reformar y regenerar. Este proceso, que responde a la función pública de urbanizar, en España se realiza a través una fórmula “sui generis” de colaboración público privada. Los propietarios de los terrenos afectados por este proceso de transformación  urbanística ceden a la Administración los terrenos necesarios para que las parcelas adquieran la condición de solar y pagan los costes de urbanización. A cambio obtienen los terrenos, que no son objeto de la cesión, ya urbanizados. La plusvalía que genera esta transformación es tal que da para compensar la cesión de los terrenos a la Administración, el pago de las obras de urbanización y la obtención de atractivos beneficios.

Con este planteamiento la parte económica del planeamiento se centra en la cantidad de suelo que los planes urbanísticos ordenan para ser objeto de esta transformación, la administración obtiene infraestructuras, dotaciones, equipamiento y un porcentaje de suelo sin coste alguno y los propietarios obtienen solares y maximizan las plusvalías minorando los costes, es decir, obtienen el mayor beneficio por la actividad urbanística.

Para que el sector inmobiliario pueda funcionar es necesario que personas y empresas se implanten o quieran implantarse en un territorio. Los residentes han de permanecer en la ciudad y desarrollar su trabajo en ella, o foráneos deben sentirse atraídos para localizar sus empresas y su residencia ella. Si no hay nuevos crecimientos el sector inmobiliario se paraliza. No hace falta suministrar más solares o edificios.  Como dice Edward Glasser, “las ciudades no salen de la decadencia a base de edificios. Esto será consecuencia del éxito y no su causa”.

Los documentos que se están elaborando en la actualidad sobre el futuro de las ciudades coinciden en que el 70% de la población mundial vivirá en las ciudades antes del año 2050. En los países en desarrollo cada mes acceden más de 5 millones de personas a las ciudades. Pero además se indica que va a existir competencia entre las ciudades y que los habitantes se desplazarán de unas a otras, por lo que el crecimiento de una ciudad no sólo dependerá del crecimiento vegetativo y de la inmigración sino del decrecimiento de algunas ciudades. “Cuando la construcción está paralizada en una ciudad el crecimiento se producirá en otra” (Edward Glaser). Este fenómeno ya se está produciendo, por ejemplo Detroit que fue un gran núcleo insdustrial está perdiendo habitantes en favor de otras localidades. Hay ciudades como Leipzig o Liverpool que ante la caída de la actividad industrial manufacturera en Europa han tenido que reinventarse y ahora están empezando a recuperar la población perdida a finales del siglo XX. La regresión de la población y la desaparición de las empresas inciden directamente en el sector inmobiliario.

Las ciudades si no crecen, si no hay inversión y actividad económica, decrecen, tienen menos población al no haber trabajo, hay menos servicios (hospitales, universidades, centros de salud, colegios, transporte, etc.)  Esta cuestión es muy importante para el futuro de las ciudades. Las urbes no son estáticas. Son lugares paradójicos que viven de cambiar constantemente.

Hoy se están planteando ciertas tendencias que se están generando el desarrollo de las ciudades del mundo hoy en día:

1. Atracción del Talento.

Las razones que llevan a una ciudad a triunfar tienen más que ver con el capital humano que con cualquier otra consideración. Lo que de verdad puede otorgar pujanza a una ciudad es atraer a la misma a ciudadanos cualificados, sobre todo si están en contacto con la economía mundial.

2. La calidad de vida urbana como factor de competitividad.

La calidad de vida se configura como otro factor de competitividad en cuanto que capaz de atraer las ideas y el talento a la ciudad. Algunas de las ciudades que más están desarrollando, atrayendo talento, población y crecimiento se preocupan por mantener altos estándares de calidad de vida tal es el caso de Vancouver, Chicago y Singapur.

3. Vuelta al centro de la ciudad.

Las principales ciudades que están creciendo en el mundo en la actualidad lo hacen desde el interior. Ha disminuido la continua expansión urbana en la periferia de las áreas urbanas que caracterizaba la ordenación del territorio de la segunda década del siglo XX. Las personas prefieren el contacto con otras personas. Las personas con talento prefieren relacionarse con otros profesionales para compartir sus experiencias. Los economistas observan que propiciar que las personas estén en contacto en las ciudades impulsa la creatividad y acelera el crecimiento económico. En la segunda década del siglo 21, el efecto ciudad está más marcado que nunca. (The Guardian Cities 9/11/2014).

Estas tendencias, el análisis de la atracción de talento, la generación de crecimiento económico y las repercusiones que en todo ello tiene el modelo urbanístico y territorial de un municipio o región son un campo de actividad para los profesionales de la economía. 

La evaluación ambiental metodología para planificar.

La evaluación ambiental estratégica de planes y programas solo puede ser entendida como una metodología para planificar. La elaboración de los planes, desde la primera decisión, debe tener presente la variable ambiental. Limitar la evaluación ambiental de la planificación a un procedimiento administrativo es una grave limitación. El procedimiento administrativo de evaluación de impacto ambiental es sólo una de sus partes pero no puede ni debe confundirse con el todo. 

La evaluación ambiental estratégica supone, de una forma esquemática:

1º) Analizar por qué se quiere aprobar un plan determinado, identificar los objetivos a alcanzar y los problemas que hay resolver.

2º) Obtener toda la información. Dentro de esta lógica metodológica, antes  de seguir avanzando hay que tener la información de la realidad sobre la que vamos a actuar, información desde diferentes puntos de vista -física, ambiental, social y cultural, económica, marco regulatorio-. Es necesario tener claro el marco en el que se va a realizar la planificación. 

3º) Alternativas.  Como un problema no tiene una sola solución sino varias posibles, al planificar hay que buscar varias alternativas reales y posibles y describirlas brevemente, pero con la información suficiente para que puedan ser entendidas y dimensionadas por terceros. 

4º) Efectos en el medio ambiente. Para finalizar esta fase inicial de elaboración del documento hay que realizar una aproximación a los aspectos ambientales que podrían resultar afectados por las alternativas escogidas. 

5º) Estos trabajos se recopilan en un documento que se denomina documento de inicio, y que va a servir para que la administración afectada y terceros interesados puedan realizar un primer pronunciamiento al respecto e indicar las claves que han de tomarse en consideración en la elaboración del plan. 

6º) El órgano competente en materia de evaluación ambiental en la Administración que ha de aprobar el plan (órgano ambiental) actuará como coordinador de esta primera fase de la evaluación. Para ello recibirá el documento de inicio a fin de comprobar que tiene la información con la calidad y cantidad suficiente para que los órganos administrativos a consultar puean emitir sus informes. 

7º) La consulta previa. Habiendo sido presentado el documento de inicio con la documentación completa (calidad y cantidad), el órgano ambiental solicitará informe de las administraciones que pueden resultar afectadas en sus competencias por el plan y a aquellas personas, físicas o jurídicas, que puedan resultar afectadas. Quienes tendrán una plazo de 45 días para emitir el informe. Este informe debería pronunciarse sobre la viablidad o no de la propuesta desde la perspectiva de la competencia sectorial y, siendo viable, el contenido que debe tener el plan para realizar la evaluación ambiental y los criterios que respecto de la competencia a que obedece el informe deben de ser considerados. 

8º) Documento de alcance del estudio ambiental estratégico. El órgano ambiental, recibidos los informes sectoriales, está en condiciones de emitir dos tipos de documentos. En los supuestos de planes que suponen una escasa significación ambiental se emitirá un informe ambiental y teritorial que pondrá fin al procedimiento administrativo de la evaluación (se denomina procedimiento simplificado). Cuando se desprendan efectos signficativos sobre el medio ambiente se emite el denominado documento de alcance del estudio ambiental y territorial estratégico, es decir, un documento que recoge las consultas sectoriales y las observaciones del publico interesado y en el que se establece una especie de guía que los planificadores deben considerar al elaborar el plan y los documentos que lo acompañan. Esta fase del proceso es crítica, pues están encima de la mesa la propuesta incial del promotor y la opinión y criterios de la Administración.   

9º) A partir de este momento el promotor está en condiciones de elaborar un plan o programa y los documentos que deben ir adjuntos de forma simultánea, entre ellos destaca el Estudio Ambiental Estratégico, de forma que exista integración en la planificación y  la evaluación ambiental. Este es el primer documento completo que va a elaborar el promotor, pero aun falta gran parte del proceso, por lo que se denomina versión preliminar del plan. Puede ser objeto de variones a lo largo del proceso.       

10º) La versión prelimar del plan se someterá al proceso de participación pública. Este proceso es de gran importancia. Conocer la opinión de todos aquellos que tengan algo que decir respecto del plan lo hace más democrático y puede aportar información y sensibilidades hasta entonces desconocidos, lo que puede permitir mejorar el plan. Al mismo tiempo se realizará consulta a las administraciones públicas afectadas tal y como resultó del documento de alcance del estudio ambiental estratégico. En este momento el órgano consultado informará sobre la viabilidad o no del plan o sobre las condiciones en que este sería viable.   

11º) A la vista de las alegaciones presentadas por el público y de los informes sectoriales el promotor elaborará una propuesta del plan y un documento en el que se recoge como se ha producido la evaluación ambiental, cómo se ha recogido el documento de alcance en el plan, la realización de la participación pública y de las consultas y la incorporación del resultado de los informes y de las alegaciones o la inclusión de las mismas. 

12º) Declaración Ambiental Estratégica. Es la fase en la que el órgano ambiental verifica como se ha realizado la evaluación ambiental estratégica, pudiendo concluir la necesidad de emitir determinaciones ambientales que el plan debe incorporar necesariamente, 

13º) La aprobación de plan. El órgano promotor incorporará, en su caso, las determinaciones de la declaración ambiental estratégica y posteriormente aprobará el plan. 

14º) Para culminar el procedimiento se procederá a la publicación del acuerdo de aprobación y de las partes más significativas del proceso. 

15º) La evaluación continuará tras la aprobación para comprobar si las medidas previstas para evitar impactos en el medo funcionan correctamente, lo que se denomina programa de seguimiento y vigilancia.   

PAIs reclasificatorios

PAI es el acróstico de programa de actuación integrada. A este nombre responden los documentos urbanísticos que tienen por objeto la programación de la urbanización de terrenos y de las demás gestiones urbanísticas necesarias para que un suelo que era urbanizable adquiera la condición de suelo urbano.

Estos programas pueden tener diferente contenido, así los más sencillos son aquellos que se limitan a ejecutar las previsiones del planeamiento urbanístico, y por tanto no introducen alteración alguna en los planes. Frente a ellos están aquellos programas que van acompañados de instrumentos de ordenación urbanística que alteran el planeamiento al mismo tiempo que programan su ejecución. Los cambios que pueden introducirse en el planeamiento por este mecanismo puede ser de diversa índole; pueden limitarse a modificar determinaciones de detalle del plan (la ordenación pormenorizada) o cabe la posibilidad de que afecten a contenidos del plan que tienen una mayor significación en el ámbito en el que se actúa (ordenación estructural). Dentro de estos últimos se encuentran aquellos que cambian la clasificación del suelo -generalmente pasando de suelo no urbanizable a urbanizable- y son conocidos como PAIs reclasificatorios.

Los PAIs reclasificatorios eran admitidos en la legislación urbanística valenciana de acuerdo con la característica flexibilidad que impregna la relación entre instrumentos de planeamiento de esta legislación. De otra forma el proceso podría eternizarse: primero un expediente de modificación del plan que reclasificase el suelo, luego un plan parcial que desarrollara la ordenación prevista en la modificación del plan y, en tercer lugar, la aprobación del programa. Gracias a esta flexibilidad cabe la tramitación conjunta de los tres documentos con el consecuente ahorro en costes, tiempo y esfuerzo.

La utilización de este tipo de programas se generalizó en la primera década del siglo XXI. Con la proliferación de este tipo de programas, se produjo un cierto descontrol en su utilización que llevó a situaciones no deseables. Ante esta circunstancia la Generalitat Valenciana puso un punto y final al empleo de esta figura mediante el Decreto Ley 2/2010. A partir de la entrada en vigor de este Decreto Ley no cabía cambiar la clasificación de suelo no urbanizable a urbanizable si no era a través de revisión de todo el plan general. Con esta medida se eliminó el descontrol, pero pagaron justos por pecadores. Aquellos programas o modificaciones puntuales reclasificatorias moderadas, adecuadas a la realidad, justificadas, coherentes, proporcionadas que se planteaban no podían realizarse si no era a través del largo y costoso proceso de revisar el Plan General.

La Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana (LOTUP) ha recuperado esta figura polémica. Tiene detractores y defensores. Lo cierto es que la recuperación de esta figura mantiene la flexibilidad de la relación entre los instrumentos de planeamiento, de manera que, sin necesidad de revisar todo el Plan General, se puede introducir modificaciones en el mismo, aunque sean de reclasificación de suelo. Sin embargo, lo novedoso, es que cambia la forma en que este plan parcial y programa han de llevarse a cabo, precisamente para tratar de evitar el descontrol que dio lugar a su supresión en el año 2010.

Efectivamente, el plan parcial reclasificatorio ha de elaborarse desde el inicio y tramitarse conforme a la LOTUP, es decir, integrando, en origen, la variable medio ambiental. Ello supone tener información del medio físico en que se va a desarrollar, ser acorde con la infraestructura verde, adecuarse a lo establecido en la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana en cuanto a ubicación, dimensión y oportunidad y a los demás planes territoriales, así como identificar desde el inicio los posibles impactos ambientales que la actuación pude producir. Desde el punto de vista del programa propiamente dicho, la Administración pública adquiere un mayor control desde el inicio, ha de asumir la propuesta, debe elaborar unas bases de programación y la tramitación ha de ser municipal.

En conclusión la LOTUP recupera los PAIs reclasificatorios, pero con la metodología de la  evaluación ambiental estratégica y un mayor control municipal en la tramitación del programa.          

Seguridad jurídica en el urbanismo ¿posibilidad o utopía?

El pasado viernes 24 de octubre tuve la oportunidad de asistir a la sesión de clausura de las jornadas que sobre la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje se celebraron en la ciudad de Valencia, organizadas por el Colegio de Secretarios, Interventores y Tesoreros de la Administración Local. Aún resuenan en mis oídos las palabras del secretario del Ayuntamiento de Valencia, moderador de la mesa redonda final, que, a modo  de conclusión, señaló: en definitiva lo que todos pedimos hoy en el campo del urbanismo es seguridad jurídica.

Desgraciadamente no sé si esta escueta, lógica y contundente petición va a poder ser hecha realidad en el urbanismo español corto y medio plazo. Efectivamente esta dificultad viene motivada por varias circunstancias que concurren en este ámbito de la actividad económica y del mundo del derecho, señalaré las tres que considero más importantes.

Por una parte, la atribución de la competencia en materia de urbanismo y ordenación del territorio que la Constitución Española de 1978 realiza en favor de las comunidades autónomas y la forma en que esta se está materializando. Esta asignación competencial comporta dos obstáculos a la seguridad jurídica, el primero de ellos es la existencia de 17 ordenamientos urbanísticos diferentes en España, lo que obliga a los operadores del urbanismo a conocer todo este compendio legislativo. El segundo es la competencia que tiene el Estado en otras disciplinas que interfieren en el urbanismo y la ordenación del territorio, véase a modo de ejemplo medio ambiente, agua, costas, valoraciones, expropiaciones, propiedad, procedimiento administrativo, etc. que ha motivado que esta sea una de las materias en las que más veces se ha pronunciado el Tribunal Constitucional. Ya hay muchas voces que reclaman la recuperación por el Estado de competencia en esta materia y otras de forma que sólo haya una legislación urbanística estatal.

A esta situación se debe añadir la proliferación de disposiciones normativas de las Comunidades Autónomas y del Estado en el tiempo, de forma que son muchas las leyes y sus modificaciones que tienen lugar en la regulación urbanística en el ámbito de cada territorio, podríamos hablar de una hemorragia legislativa. Esta proliferación de normas sucesivas lo que genera es una alta incertidumbre respecto del régimen jurídico aplicable a cada supuesto concreto, y a una estudio casi siempre difícil de los complejos regímenes transitorios.  En este punto se reclama un “better regulation”, lo que supone entre otras cosas  una mejor forma de legislar, clarificando, simplificando y reduciendo el marco normativo.

Este “maremagnum” legislativo da pie al tercero de los factores propiciadores de la inseguridad jurídica, que es la forma de hacer cumplir el ordenamiento urbanístico y territorial por los Tribunales. Efectivamente, la interpretación y aplicación de esta extensa y compleja normativa por los tribunales de justicia da como resultado la más diversa jurisprudencia. En ocasiones ni los jueces se ponen de acuerdo, claro ejemplo de ello lo que ocurre en la sala de lo Contencioso Administrativo del TSJ de la Comunidad Valenciana en la que cada vez son más las sentencias que tienen un voto particular de uno o dos magistrados discrepantes, o si se asiste a un curso o jornadas sobre urbanismo se aprecia las diferentes tesis existentes, hoy no hay acuerdo en asuntos tan básicas y esenciales en materia urbanística como la naturaleza jurídica de los planes o los efectos de la nulidad o la anulabilidad de los actos administrativos o las disposiciones de carácter general.  La conflictividad existente motiva un gran número de procedimientos judiciales que, por unas razones u otras, se dictan con varios años de diferencia respecto de los planes aprobados y recurridos, lo que motiva que las consecuencias de las sentencias se apliquen a situaciones muy consolidadas cuya ejecución tiene graves efectos sociales y económicos.  En este punto la acumulación de procedimientos por los tribunales (práctica hoy en casi o totalmente inexistente) y la vuelta a criterios de unidad de doctrina jurisprudencial podrían marcar el camino de esa mayor seguridad jurídica que, de forma generalizada, se pide por quienes trabajamos en el mundo del urbanismo. 

Flexibilidad de la relación entre los instrumentos de planeamiento urbanístico

El denominado planeamiento “en cascada” del urbanismo español se caracteriza por la existencia de planes de ámbito territorial superior que son desarrollados por otros de ámbito inferior. Tal es el ejemplo de la relación entre los Planes Generales de Ordenación Urbana, los Planes Parciales y los Estudios de detalle. La relación entre estos planes estaba sujeta al principio de jerarquía, es decir, los instrumentos de planeamiento inferior (pe PP) no podían alterar a los de planeamiento superior (pe PGOU).

La Ley 6/94 Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunidad Valenciana vino a cambiar parcialmente esta relación jerárquica entre los instrumentos de planeamiento por una relación más flexible. Este cambio permite que los planes de ámbito menor (pe PP) puedan modificar directamente planes de ámbito superior (pe PGOU). De esta forma se evita tener que tramitar dos instrumentos de planeamiento (la modificación del plan superior + el inferior), de modo que con un solo documento y un solo procedimiento se alcanza el mismo resultado. La condición para actuar de esta forma es que el plan inferior debe cumplir las exigencias legales propias de la modificación del plan superior y que el órgano competente para la aprobación del documento modificativo será el que es competente para la aprobación del plan modificado. Así si un PP modifica un PGOU en su parte estructural el órgano competente para la aprobación del PP no será el Ayuntamiento sino la Generalitat. Si el PP afecta solo a la ordenación pormenorizada el órgano competente para su aprobación será del Ayuntamiento.

La Ley 5/2014, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, al igual que hacía su predecesora, la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, mantiene esta flexibilidad y la aplica, además, a la relación entre el Plan General Estructural (PGE) y el Plan de Ordenación Pormenorizada (POP) en cuanto a su tramitación del siguiente modo.

PGE y POP son dos instrumentos de planeamiento distintos, el primero tiene por objeto la ordenación estructural del municipio y el segundo su ordenación pormenorizada. En principio la tramitación de los instrumentos se realiza por separado, cada uno su tiene su propio procedimiento, pero la Ley permite que la tramitación de ambos pueda realizarse de forma simultánea, estableciendo dos condiciones para ello: que la aprobación del PGE sea previa a la del POP y que el PGE lo apruebe el órgano urbanístico autonómico, al ser su objeto la ordenación estructural, y el POP el municipal, en cuanto que solo afecta a la ordenación pormenorizada. Que la tramitación sea simultánea significa que los trámites de cada uno de los documentos puede realizarse al mismo tiempo. (¡Ojo!, quedando claro que son dos documentos distintos). 

En definitiva, se mantiene la característica de flexibilidad en la relación entre instrumentos de planeamiento de la LOTUP y en el caso del PGE y el POP permite su tramitación simultánea o separada.   

Evaluación ambiental de planes, “café para todos"

Una de las cuestiones que más llama la atención de la Directiva y de la Ley sobre la evaluación ambiental es el amplio ámbito de aplicación que establecen ambas normas. Efectivamente, según esta legislación todos los planes que sean el marco para el desarrollo de proyectos, si no precisan de evaluación ambiental por el procedimiento ordinario la precisan por el procedimiento simplificado, pero al fin y al cabo, ordinario o simplificado, todos los planes precisan de evaluación ambiental, “café para todos”.

Hemos pasado de que ningún plan precisara de evaluación ambiental de planes (antes de la Ley 9/2006 de evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente) a que todos los planes lo precisen (después de la entrada en vigor de esta Ley). Este es el punto que, a fecha de hoy, nos encontramos con modificaciones de planes de urbanismo de escasísima relevancia, y sin previsibles efectos ambientales, que por mor de esta norma requieren de evaluación ambiental. Tal es el caso de modificaciones de alineaciones, de creación de nuevas zonas verdes o de cambios de usos dotaciones, todos ellos de la ordenación pormenorizada. Absurdo ¿no?

La cuestión no tendría mayor relevancia si el denominado procedimiento simplificado no comportara trámites adicionales, pero este procedimiento (en su versión simplificada) implica la elaboración de un documento de inicio por el órgano promotor, su presentación al órgano que ha de aprobar finalmente el plan (denominado órgano sustantivo), revisión, y subsanación, en su caso, de la documentación presentada, envío a la administración competente para la evaluación ambiental (órgano ambiental) que revisará la documentación desde el punto de vista ambiental, solicitando, en su caso, la subsanación, para solicitar posteriormente informes de las administraciones afectadas, emisión de los informes y emisión del informe ambiental estratégico. Todo ello para planes que desde el minuto 1 se sabe no afectarán significativamente al medio ambiente. ¿Dónde queda la reducción y simplificación de trámites que propugnan todas las administraciones, desde la europea a la local? ¿Por qué la Unión Europea desciende en la regulación de determinadas materias a los extremos como los que nos ocupan y nos generan esta problemática?.

Para rematar la cuestión el Tribunal Supremo ha avalado esta interpretación del “café para todos”, véase la STS 4419/2012 (Nº de Recurso: 3946/2008), de nueve de Junio de dos mil doce; sirva de muestra un extracto de la misma:

“ Lo que se deduce del apartado a) del artículo 3.2 de la tan citada Ley 9/2006, de 28 de abril , es que cuando el plan o programa y sus modificaciones sean marco para futuras autorizaciones de proyectos legalmente sometidos a evaluación de impacto ambiental se ha de entender necesariamente que tienen efectos significativos sobre el medio ambiente cuando afecten a las materias que el precepto enumera, entre ellas, ciertamente, las telecomunicaciones, la ordenación del territorio o el uso del suelo.

No obstante, en los demás casos no quedan excluidos los planes, programas o sus modificaciones de una evaluación ambiental, sino que para éstos es aplicable lo establecido en el artículo 3.3 de la misma Ley 9/2006, de 28 de abril , según el cual « en los términos previstos en el artículo 4, se someterán, asímismo, a evaluación ambiental cuando se prevea que pueden tener efectos significativos en el medio ambiente: a)  Los planes y programas que establezcan el uso de zonas de reducido ámbito territorial. b) Las modificaciones menores de planes y programas. c) Los planes y programas distintos a los previstos en el apartado 2.a) »”.

Ordenación estructural y pormenorizada ¿en el mismo plan o por separado?

La mayoría de las leyes vigentes en materia de urbanismo y de suelo en las comunidades autónomas establecen la diferenciación entre determinaciones de la ordenación estructural o estructurante y las de ordenación pormenorizada o de detalle. Estas normas prevén que tanto un nivel de la ordenación como el otro se recojan en el plan general urbanístico de ámbito municipal, es decir, en el mismo instrumento de planeamiento. Y por último, en el sistema de competencias urbanísticas, con las correspondientes particularidades,  se asigna, con carácter general,  la ordenación estructural al gobierno autonómico (a propuesta del municipal) y la ordenación pormenorizada al municipal.     

La nueva Ley 5/14, de la Generalitat Valenciana, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, rompe esta unidad del tradicional plan general en cuanto que documento ordenación urbanística de todo el término municipal. La disección del plan general que regula la Ley tiene como fundamento precisamente esta diferenciación consolidada de la ordenación estructural y la ordenación pormenorizada. Así la norma diferencia entre el Plan General Estructural y el Plan de Ordenación Pormenorizada.

La razones que dan lugar a esta decisión se apoyan en motivos que parecen lógicos:

a)    Secuencialmente, debe realizarse la ordenación estructural antes que la pormenorizada, por lo que es del todo punto lógico tramitar primero aquella y después esta.

b)   Competencialmente, la aprobación corresponde a órganos diferentes, la pormenorizada es competencia 100% municipal y la estructural la aprueba el órgano competente del gobierno autonómico a propuesta de la administración municipal, luego con la separación se aclara el ámbito competencial de cada tipo de ordenación.

c)   Documentalmente, es mucho más reducido un documento con la ordenación estructural que aquel que incorpora la pormenorizada y aun más que si integra las dos. En los instrumentos de planeamiento urbanístico la ordenación de lo detallado requiere mucha más elaboración. 

d)     Procedimentalmente, si el documento es más reducido se tramitará de forma más ágil, desde la elaboración a la emisión se informes sectoriales, pasando por la formulación de alegaciones.

e)      Se deja más autonomía a los municipios para que desarrollen el plan estructural a su propio ritmo.

f)      Si tenemos en cuenta el cambio que la nueva ley valenciana hace de la naturaleza de algunas determinaciones urbanísticas, pasando de su consideración de estructural a pormenorizado, se aprecia que parte del contenido económico - patrimonial del plan se traslada a la parte pormenorizada, la conclusión es que a la hora de trazar las líneas del plan puede existir una menor presión de contenido económico y un mayor peso de la componente territorial en las decisiones del plan.

¿Será acertada la disección del instrumento de planeamiento urbanístico por antonomasia, el Plan General que recoge la Ley valenciana? Lo cierto es que parece que se trata de una opción elegida por el legislador valenciano que puede facilitar la tramitación autonómica de los planes, mejorar la autonomía local en materia de urbanismo y obtener una ordenación basada en decisiones con un mayor peso territorial.      

El Tribunal Constitucional evita una catástrofe en el urbanismo

El pasado 11 de septiembre el Tribunal Constitucional dictó la sentencia 142/2014. La sentencia podría haber tenido un impacto equiparable (salvando las distancias) al atentado contra las Torres Gemelas de Nueva York sobre el urbanismo si hubiera declarado ámpliamente inconstitucional el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 (TRLS2008).

No se trata de opinar sobre el contenido de la Sentencia, ni del cada vez más limitado ámbito del urbanismo como competencia constitucional autonómica a favor del derecho de propiedad, del medio ambiente o incluso de las normas de derecho administrativo común ampliadas al procedimiento sectorial urbanístico. Sino de los efectos positivos sobre el marco legislativo urbanístico, especialmente el valenciano, que ha tenido el pronunciamiento del alto tribunal.

La   Comunidad Valenciana acaba de estrenar Ley, la Ley 5/14 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), que entró en vigor el pasado 20 de agosto. La Ley se redacta tratando de simplificar la legislación urbanística, territorial, paisajística y ambiental de esta comunidad autónoma. El legislador y el Gobierno Valenciano han realizado un importante esfuerzo por reducir el extenso entramado de textos legales que regulaban el sector, aglutinándolos en una sola ley y reduciendo el total de preceptos a una tercera parte. Además, para incrementar la seguridad jurídica, que se configura como otro de los objetivos de la nueva ley, se adecua a la más reciente legislación del Estado en materias que inciden sobre el urbanismo, y una de las principales es, sin duda, el TRLS 2008 y la Ley 8/2013 conocida como la ley de las 3 "r". Todo ello con un elevado grado de consenso entre las fuerzas políticas mayoritarias.

¿Qué hubiera pasado si el Tribunal Constitucional en lugar de declarar la constitucionalidad de la mayoría de los preceptos del TRLS 2008 hubiera resuelto su inconstitucionalidad? Inicialmente es posible que no hubiere resultado nada excesivamente traumático. Un cierto revuelo en los medios, un temor inicial en los técnicos municipales y de la Generalitat motivado un vacío legal que dejaría la norma, pero, aun sin profundizar mucho en esta cuestión, la propia LOTUP es suficiente para completar el marco urbanístico. El problema, el tsunami, la catástrofe, vendría por la fuerza legislativa que el Estado hubiera desarrollado para rellenar ese hueco. Posiblemente, el nuevo texto que hubiera surgido determinaría nuevos preceptos con consecuencias diferentes, y seguro concluiría la contradicción con preceptos de la ley valenciana y otras tantas normas autonómicas. Por lo que vuelta al círculo vicioso, inseguridad jurídica, nueva normativa para adaptarse, legislación nueva, planes no adaptados, inseguridad jurídica, ..... Ahora que parecía que empezábamos a tenerlo claro.

Gracias a los magistrados del Tribunal Constitucional el TRLS 2008 ha sido considerado constitucional en la mayoría de sus preceptos. Los aviones no se han estampado contra las torres, la amenaza de tsunami ha quedado en agua de borrajas y la catástrofe que podría haberse derivado se ha desvanecido. Sin duda, esta resolución de constitucionalidad genera una estabilidad en la legislación del suelo que, sinceramente, y especialmente en una situación de crisis del sector inmobiliario como la presente, es muy de agradecer.