Régimen de evaluación ambiental de proyectos tras la entrada en vigor de la Ley 21/2013 de Evaluación Ambiental en la Comunidad Valenciana.

La Ley 21/2013 de Evaluación Ambiental establecía el plazo de un año desde su entrada en vigor, lo que ocurrió el 12 de diciembre de 2013 para que las comunidades autónomas adaptaran su legislación en esta materia a la nueva Ley. De tal forma que la Ley 21/2013 entraría en vigor en cada comunidad autónoma en el momento en que se hubiere producido dicha adaptación o, en su defecto, al año de la entrada en vigor de la repetida Ley, plazo que finalizó el pasado 12 de diciembre de 2014.

El régimen jurídico vigente hasta el 12 de diciembre de 2014 en materia de evaluación de impacto ambiental de proyectos en la Comunidad Valenciana era el determinado por el Real Decreto Legislativo 1/2008, de 11 de enero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental de proyectos; la Ley 2/1989, de 3 de marzo, de la Generalitat Valenciana, de Impacto Ambiental y el Decreto 162/1990, de 15 de octubre, del Consell de la Generalitat, por el que se aprueba el reglamento para la ejecución de la Ley 2/89, de 3 de marzo, de Impacto Ambiental, modificado por el Decreto 32/2006, de 10 de marzo, del Consell de la Generalitat.

En este sentido, durante la vigencia del RDL 1/2008, seguían vigentes en la Comunitat Valenciana la Ley 2/89 y el Decreto 162/1990 respecto a sus previsiones del procedimiento de estimación de impacto ambiental, en cuanto que no contradecían dicha legislación básica y fueron dictadas por la Generalitat  en ejercicio de su competencia para establecer normas adicionales de protección. De acuerdo con este régimen competencial hay que tener en cuenta que aquellos proyectos de actividades u obras que de acuerdo con el RDL 1/2008 estaban sometidos a declaración de impacto ambiental, no eran susceptibles de estimación de impacto ambiental, sino debía obtener la declaración de impacto ambiental de acuerdo con esta última norma, y para aquellos supuestos en que el RDL 1/2008 no preveía la declaración de impacto ambiental, y estaban previstos en el anexo II del Decreto 162/1990, se mantenía la necesidad de emisión de estimación de impacto ambiental. 

La entrada en vigor de la Ley 21/2013 en la Comunidad Valenciana, en la parte referida a evaluación ambiental de proyectos, se produjo el 12 de diciembre de 2014. A partir de ese momento el régimen es el determinado en primer lugar por lo que establezca con carácter básico esta Ley y, en segundo lugar, por lo que establezca la legislación de impacto ambiental de la Comunidad Valenciana en lo que no contradiga dicha Ley y suponga una norma adicional de protección.

A la vista de lo cual, el régimen de la Declaración y Estimación de Impacto Ambiental apenas se ve alterado, de acuerdo con lo que resulta de las siguientes normas de aplicación:

1º) Se debe someter a declaración de impacto ambiental aquellos proyectos que de acuerdo con el anexo I de la Ley 21/2013 están sometidos en todo caso a declaración de impacto ambiental.

2º) Asimismo, se debe someter a declaración de impacto ambiental los proyectos incluidos en el anexo II de la Ley 21/2013 cuando el órgano ambiental determine caso por caso que deben someterse a dicha declaración de impacto ambiental.

3º) En tercer lugar, se someterán a declaración de impacto ambiental los proyectos incluidos en el anexo de la Ley 2/1989 de Impacto Ambiental y en el anexo I del Decreto 162/1990. 

4º) Por último, los proyectos incluidos en el anexo II del Decreto 162/1990 que no deban ser sometidos a declaración de impacto ambiental conforme a las reglas antes referidas, se someterán a estimación de impacto ambiental. Es decir, en los supuestos que un proyecto o actividad estén incluidos en el anexo II de la Ley 21/2013 y en el anexo II del Decreto 162/90, en primer lugar se deberá realizar una evaluación previa a los efectos de determinar si está sometido a declaración de impacto ambiental de acuerdo con la Ley 21/2013. En caso que resulte la necesidad de someterlo al procedimiento de evaluación de impacto ambiental, efectivamente se tramitará el expediente conforme a la Ley 21/2013 a los efectos de la emisión de la declaración de impacto ambiental. Por el contrario, si del procedimiento de evaluación previa, resultara que no procede la emisión de declaración de impacto ambiental, por aplicación del Decreto 162/90, en su condición de norma adicional de protección, deberá emitirse la correspondiente estimación de impacto ambiental. Los proyectos o actividades que no estén en los anexos I y II de la Ley 21/2013 pero sí estén incluidos en el anexo II del Decreto 162/90, en todo caso, estarán sometidos a estimación de impacto ambiental.

 

La cesión de dotaciones públicas en complejos inmobiliarios.

El texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 prevé la posibilidad de constituir complejos inmobiliarios en los que parte de la superficie construida sea pública y parte sea privada. La propia ley prevé en su artículo 16 que  “el deber de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción, podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario”.

Esta posibilidad, tal y como han resaltado importantes urbanistas como Parejo Alfonso o Gerardo Roger Fernández, permite afrontar con mayor flexibilidad las actuaciones en la ciudad consolidada, única forma en que, en ocasiones, este tipo de promociones será posible.

Ahora bien, a la hora de su aplicación surge una cuestión que entiendo que esta Ley no resuelve, ¿Cómo computa la parte pública del complejo inmobiliario a los efectos de la cesión de suelo dotacional que toda actuación urbanística debe realizar?. La obligación principal del artículo 16 arriba transcrito es ceder suelo para dotaciones públicas a la Administración competente, es decir se ceden m2 de suelo, sin embargo, la sustitución que permite la Ley para los supuestos de cesión en complejo inmobiliario no se realiza en suelo sino en superficie edificada o en edificabilidad no lucrativa, es decir, en metros cuadrados de techo. La pregunta es, por lo tanto, cómo se transforma la cesión de aprovechamiento o superficie edificada (es decir los m2 de techo del complejo inmobilidario)  en m2 de suelo a los efectos del cómputo de los estándares dotacionales.

La Ley 5/2014, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje regula una respuesta a esta cuestión. El artículo 101.2. indica que “en este caso, el suelo computará a efectos de estándares en proporción a su edificabilidad de dominio público y la edificabilidad privada computará a efectos de aprovechamiento privado, constituyéndose complejo inmobiliario en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo.

Por tanto en el caso de la Comunidad Valenciana, las cesiones a través de complejo inmobiliario computarán según el porcentaje de edificabilidad pública del complejo. Así por ejemplo si se constituye un complejo inmobiliario en un solar de 2000 m2 en el que la edificabilidad pública es de 1.000 m2t y la edificabilidad privada es de 1.000 m2 t, (un 50% de edificabilidad pública y un 50% de edificabilidad privada) la cesión dotacional de los 1.000 m2t público equivale a una cesión de 1000 m2 de suelo, es decir, el 50% del solar.  

Sobre el régimen urbanístico de las viviendas turísticas.

El sector inmobiliario está en constante evolución. Se suceden nuevas formas de ocupación de los edificios. Una de las que más auge está teniendo en los municipios que reciben gran número de visitantes son las denominadas viviendas o apartamentos turísticos. La singularidad de esta forma de ocupación temporal de inmuebles ha motivado que las Comunidades Autónomas regulen esta situación con un régimen distinto del establecido para los arrendamientos urbanos o de establecimientos hoteleros u otros asimilados. 

En la Comunidad Valencia existen dos decretos que regulan las viviendas turísticas. El primero es el Decreto 91/2009,  de 3 de julio, del Consell, y en este reglamento se regulan los bloques y conjuntos de viviendas turísticas de la Comunitat Valenciana. A estos efectos, se diferencia a su vez dos supuestos, uno incluye los “bloques” de viviendas turísticas de la totalidad de un edificio o complejo integrado por apartamentos, villas, chalés, bungalows o similares que, con instalaciones o servicios comunes, sean destinados al tráfico turístico por una misma unidad de explotación. En este caso cabe comercializarse y utilizar la denominación de apartotel los bloques que presten los servicios adicionales recogidos en el presente Decreto para tal tipo de establecimientos. 

El otro supuesto se refiere a los casos en que, sin alcanzar la totalidad del edificio o complejo, se destine al tráfico turístico por una misma unidad de explotación una parte, superior al cincuenta por ciento, de los alojamientos de dicho edificio o complejo, en este caso se podrá solicitar su clasificación turística como “conjunto”.

El artículo 12 de este decreto establece que tanto los “bloques” como los “conjuntos” de viviendas turísticas serán considerados como establecimientos abiertos al público..

El segundo Decreto al que nos referimos es el 92/2009, también de 3 de julio, pero que se refiere a la viviendas turísticas de la Comunidad Valenciana, entendiendo por tales los inmuebles, cualquiera que sea su tipología, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

Es decir, en este caso ya no es necesario que la totalidad del edificio, bloque o complejo o más de la mitad del mismo se dedique a vivienda turística, sino que puede ser, incluso, una vivienda en concreto.

 

Considero que esta forma de facilitar la estancia en las ciudades, en cuanto que alternativa a otras modalidades existentes, es positiva y puede aumentar la atracción de más visitantes y aportar un nuevo elemento de dinamismo económico. La segmentación de la oferta hace que esta se ajuste más a la demanda.  

Desde un punto de vista urbanístico favorece una de las características que tratan  de fomenarse en las áreas urbanas, es decir el carácter complejo de las ciudades (en el sentido de mezcla de usos) y, en la medida que actividad económica, puede servir de un elemento más para la revitalización de determinadas zonas, especialmente de los centros urbanos.

No obstante la cuestión crítica desde un punto de vista urbanístico sería la tipificación de este uso entre los usos previstos en esta legislación urbanística, y las consecuencias que esta tipificación puede suponer. Efectivamente, la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, en su artículo 27, diferencia 3 tipos de usos: residencial, industrial y terciario, lo mismo ocurre en el anexo IV de la propia Ley. Pero la Ley no establece una definición de qué se entiende por residencial o por terciario. El acerbo común es el que determina si estamos en un supuesto u otro.

En el caso que nos ocupa estaríamos en una “zona gris”, en cuanto que se trata de viviendas (es decir, concepto asociado a un uso residencial) pero se dedican a una actividad empresarial, turística, (propia de un uso terciario).

La aclaración de su asignación a un uso u otro es importante dentro de la ordenación y gestión urbanística.  En relación al planeamiento importa a los efectos del límite de edificabilidad y de viviendas y del cálculo de las cesiones dotacionales así como para el cálculo del aprovechamiento tipo. Desde el punto de vista de la gestión la trascendencia se centra en el otorgamiento de licencias, dado que sólo cabrá otorgar, o no, las licencias según las subzonas del planeamiento en función de si el uso se considera terciario o residencial.

De acuerdo con el régimen turístico establecido por los dos decretos citados parece claro que se trata de una actividad económica, que debe ser desarrollada por profesionales del tráfico turístico y promovida a través de los canales de turismo, lo que la diferencia de los arrendamientos urbanos propios de viviendas.

Desde un punto de vista de la intensidad de uso del medio urbano, también parece que se asemeja más a un apartotel que a una vivienda residencial, en este sentido no parece que los usuarios de este tipo de servicios turísticos vayan a precisar de escuelas, centros asistenciales o centros de salud en los términos que los residentes permanentes o, incluso, los de segunda residencia.

A la vista de lo expuesto parece lógico clasificar las viviendas turísticas entre los usos terciarios y aplicarles el régimen urbanístico que es propio de este tipo de usos.