La cesión de dotaciones públicas en complejos inmobiliarios.

El texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 prevé la posibilidad de constituir complejos inmobiliarios en los que parte de la superficie construida sea pública y parte sea privada. La propia ley prevé en su artículo 16 que  “el deber de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción, podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario”.

Esta posibilidad, tal y como han resaltado importantes urbanistas como Parejo Alfonso o Gerardo Roger Fernández, permite afrontar con mayor flexibilidad las actuaciones en la ciudad consolidada, única forma en que, en ocasiones, este tipo de promociones será posible.

Ahora bien, a la hora de su aplicación surge una cuestión que entiendo que esta Ley no resuelve, ¿Cómo computa la parte pública del complejo inmobiliario a los efectos de la cesión de suelo dotacional que toda actuación urbanística debe realizar?. La obligación principal del artículo 16 arriba transcrito es ceder suelo para dotaciones públicas a la Administración competente, es decir se ceden m2 de suelo, sin embargo, la sustitución que permite la Ley para los supuestos de cesión en complejo inmobiliario no se realiza en suelo sino en superficie edificada o en edificabilidad no lucrativa, es decir, en metros cuadrados de techo. La pregunta es, por lo tanto, cómo se transforma la cesión de aprovechamiento o superficie edificada (es decir los m2 de techo del complejo inmobilidario)  en m2 de suelo a los efectos del cómputo de los estándares dotacionales.

La Ley 5/2014, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje regula una respuesta a esta cuestión. El artículo 101.2. indica que “en este caso, el suelo computará a efectos de estándares en proporción a su edificabilidad de dominio público y la edificabilidad privada computará a efectos de aprovechamiento privado, constituyéndose complejo inmobiliario en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo.

Por tanto en el caso de la Comunidad Valenciana, las cesiones a través de complejo inmobiliario computarán según el porcentaje de edificabilidad pública del complejo. Así por ejemplo si se constituye un complejo inmobiliario en un solar de 2000 m2 en el que la edificabilidad pública es de 1.000 m2t y la edificabilidad privada es de 1.000 m2 t, (un 50% de edificabilidad pública y un 50% de edificabilidad privada) la cesión dotacional de los 1.000 m2t público equivale a una cesión de 1000 m2 de suelo, es decir, el 50% del solar.