Estudio de viabilidad económica posible instrumento para atraer la inversión en suelo urbano y urbanizable.

Una de las cuestiones que en la actualidad más preocupa al sector inmobiliario es la falta de financiación para actuaciones urbanísticas. Sin financiación las empresas promotoras no pueden desarrollar sus proyectos. Esto es así porque las entidades financieras, desde la crisis inmobiliaria y financiera, desconfían, en alto grado, de este tipo de promociones y, en consecuencia niegan, con carácter general, cualquier tipo de financiación.

Frente a la posición de las entidades financieras, los fondos de inversión inmobiliaria están invirtiendo en este tipo de activos en España. Es más, España en la actualidad es considerada como un lugar de interés para invertir, sobretodo en determinadas zonas como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol. No obstante, en la actualidad, la inversión de estos fondos se centra en productos finalistas, en concreto pisos, naves u oficinas acabados y alquilados. Estos productos son atractivos porque tienen una rentabilidad acreditada que responde a la política inversora de estos fondos. Sin embargo, de momento, no existe interés por el suelo, a penas en el urbano y en absoluto en el urbanizable o no urbanizable. Son productos que no interesan, según mi opinión, por tienen una rentabilidad incierta.  

De estos datos se puede extraer una conclusión, los fondos antes de tomar la decisión de invertir necesitan que esté acreditada una determinada rentabilidad del producto a adquirir, sin esa rentabilidad no hay inversión. Acreditar con rigor una determinada rentabilidad de suelo podría ser una manera en que el suelo, no solo el urbano sino también el urbanizable, estaría entre los objetivos de los fondos de inversión. Si se traslada el convencimiento de rentabilidad al inversor sería previsible que hubiera efectivamente financiación.

Hoy en día existe en la legislación del suelo una herramienta que, bien empleada, puede ser muy útil para trasladar el convencimiento de rentabilidad del que estamos hablando al posible inversor. Efectivamente, la Ley 8/2013, conocida como la Ley de las “3 Rs”, prevé el estudio de viabilidad económica para las actuaciones urbanísticas, cuya finalidad es precisamente, como su propio nombre indica, analizar la viabilidad económica de la actuación urbanística de que se trate y, en consecuencia la rentabilidad económica de la operación. Es cierto que el destinatario del estudio de viabilidad económica que prevé la Ley es la Administración, y que la finalidad era que, demostrada la viabilidad económica de una actuación, permitiera su aprobación por la Administración. Si el estudio está bien realizado con datos reales, contrastados y rigurosos, es decir, más allá de un mero cumplimiento de un requisito administrativo, no solo servirá para que el promotor tenga un conocimiento real del producto que va a obtener, sino que con ese análisis podrá convencer de la rentabilidad de la actuación a posibles inversores. Nos encontraríamos, por tanto, ante un instrumento contundente para atraer la inversión de fondos u otros agentes financieros.

Son muchas las ocasiones que las leyes exigen documentos para el control administrativo, pero que bien realizado el trabajo por los promotores pueden servir de gran utilidad para el propio interesado, en este caso el promotor, así esta misma afirmación es predicable de los documentos de la evaluación ambiental, del paisaje, de movilidad o del patrimonio cultural.    

Mejorando la ciudad.

Esta tarde he asistido a la presentación del libro escrito por Gerardo Roger Fernández  “Gestionar la ciudad consolidada” en el que el autor trata de cuatro temas de la máxima actualidad en la gestión del suelo urbanizado: la viabilidad y la sostenibilidad económica de las actuaciones urbanísticas, las actuaciones de dotación, los complejos inmobiliarios para materializar dotaciones públicas y, por último, la novedosa figura de la edificación y rehabilitación por sustitución del propietario.

Gerardo Roger explica estas cuatro figuras de forma detallada y con gran claridad, además al recoger ejemplos prácticos es más fácil comprender en su totalidad cada una de estas figuras.

En la presentación del libro han intervenido personas de reconocido prestigio en el urbanismo valenciano. En primer lugar ha tomado la palabra  Juan Giner, en la actualidad Director General de Evaluación Ambiental y Territorial, dirección general que está al frente del urbanismo en la Comunidad Valenciana. Juan Giner ha destacado la oportunidad de los temas tratados en el libro, en cuanto que las actuaciones urbanísticas en el suelo ya transformado son el campo de futuro en el urbanismo de los próximos años. La gestión de la ciudad, el crecimiento interno, es ambientalmente más sostenible que la expansión urbana, por el menor consumo de recursos y la mayor eficiencia energética, asimismo permite la restitución de espacios degradados y del patrimonio cultural. La actuación de la ciudad no sólo es objeto de impulso desde la legislación vigente  sino que es respuesta de un fenómeno que se está produciendo en todo el mundo, el regreso de la actividad económica y de los habitantes al centro de las ciudades.

José Garrido es arquitecto, en la actualidad presidente de la agrupación de arquitectos urbanistas de la Comunidad Valenciana. José Garrido ha hecho un recorrido por los aspectos más relevantes del libro, considerando muy acertado el tratamiento de los informes de sostenibilidad y viabilidad económica y la flexibilidad que pueden aportar las actuaciones de dotación a las actuaciones sobre ámbitos consolidados gracias a la posibilidad de realizar la cesión de dotaciones a través de complejos inmobiliarios. Por último, no le queda clara la efectividad de la posibilidad de as actuaciones por sustitución en la edificación y rehabilitación, habida cuenta de la falta de éxito de similares instrumentos en legislaciones anteriores.

En tercer lugar ha tomado la palabra Edilberto Narbón, magistrado del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. El ponente ha realizado un recorrido por el libro añadiendo interesantes reflexiones jurídicas sobre cada una de las partes basadas en su experiencia en los tribunales. Cabe destacar la reflexión realizada por el magistrado sobre el cambio de perspectiva a partir de la legislación del suelo del Estado y de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, del necesario paso de la concepción de la ciudad como algo estático a su compresión desde un punto de vista dinámico. La ciudad está en constante cambio, igual que renovamos la ropa, igual que para mantener el coche hay que hacer intervenciones de diversa intensidad o incluso cambiar de coche,  en función  de su antigüedad, la ciudad ha de renovarse, reformarse o se ha de rehabilitar la edificación.  El libro de Gerardo Roger aporta el desarrollo de los instrumentos que prevé la legislación con esta finalidad.  

Por último, el autor del libro ha explicado la razón de escribirlo y de presentarlo, que no es otra que la importancia que va cobrar a partir de ahora la gestión de actuaciones en la gestión de la ciudad existente. Cada una de las partes del libro explica la forma de aplicar estos mecanismos que la ley regula de una forma tan sucinta. Lo cierto es que además de facilitar este tipo de actuaciones ya de por sí complejas el informe de viabilidad y el de sostenibilidad económica debe aportar transparencia a las actuaciones urbanísticas y ser un herramienta ante la corrupción ya que gracias a este informe se van a  poner de manifiesto, desde el inicio, las plusvalías que van a generar estas actuaciones. El autor advierte de la precaución con la que hay que aplicar la figura del complejo inmobiliario, evitando que su mala aplicación deteriore las dotaciones y equipamientos públicos. Asimismo nos indica que las actuaciones de dotación suponen un instrumento de justicia en el suelo urbano, al garantizar que los nuevos aprovechamientos urbanísticos generados en la ciudad participen de las respectivas cargas. Por último ha manifestado su fe en la figura de la edificación por sustitución, considerando que puede ser referente en la legislación de otras comunidades autónomas sobre la materia.   

En definitiva, una agradable velada sobre el urbanismo urbano, donde se han indicado las bondades y riesgos de cuatro herramientas relativamente novedosas que Gerardo Roger recoge en su nuevo libro y que pueden ser claves en el urbanismo de los próximos años en España para la mejora de las ciudades. 

Las ciudades como motor de la actividad económica.

La perspectiva de los economistas ha estado generalmente alejada de la toma de decisiones en la ordenación del territorio y el urbanismo, al menos en la Comunidad Valenciana. Son pocos los equipos redactores de instrumentos de planeamiento territorial o urbanístico que incorporan un economista entre los profesionales que lo componen. Tampoco la Administración prevé, en su relación de puestos de trabajo, técnicos con formación en esta disciplina entre aquellos cuya función es elaborar o evaluar los planes.

Tradicionalmente, en la década de los 70 y 80 del siglo XX la participación de los economistas se ceñía al estudio económico financiero de los planes. El objeto de estos estudios era analizar los costes de ejecución de los instrumentos de planeamiento y la capacidad de financiación pública o privada. La Ley Reguladora de la Actividad Urbanística y la Ley Urbanística Valenciana suprimieron la necesidad de estudio de los planes, posponiendo el análisis económico al Programa para cada actuación urbanística. Tras dos décadas sin estudios financieros de los instrumentos de planeamiento, la Ley del Suelo de 2007 y la Ley 8/2013 de Renovación y Regeneración Urbana y Rehabilitación de Edificios recuperan este tipo de análisis a través de las figuras del estudio de sostenibilidad económica y del estudio de viabilidad económica. La Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana ha recogido estos documentos entre aquellos necesarios para la elaboración de planes. Desde mi punto de vista la aportación de la perspectiva económica en el ámbito de la planificación que deriva de estos documentos se centra en aspectos concretos del sector inmobiliario (inversiones necesarias, beneficios y capacidad de financiación para llevarlas a cabo) pero adolece de una valoración de la incidencia de las previsiones de la ordenación propuesta y de las inversiones en la actividad económica general, no se analizan las la adecuación a las necesidades ni las consecuencias, favorables o desfavorables, sobre el desarrollo de los sectores económicos de la localidad y su área de influencia.

Por ejemplo, si el urbanista decide cambiar la ubicación de un polígono industrial del área urbana para desplazarlo a la periferia y sustituirlo por una área residencial, con los informes referidos  se analizará el coste para las administraciones públicas del cambio que supondrá pasar de industrial a residencial y la viabilidad económica del nuevo desarrollo residencial, pero no se analiza cómo afecta este cambio a la actividad económica, a la atracción de inversiones, a la demanda, al empleo, a la incidencia sobre otras actividades existentes etc.. Tampoco se analiza si esta es la mejor de las opciones posibles desde un punto de vista económico (en lugar de una zona residencial se podría haber pensado en un terciario educacional, deportivo, o comercial). Lo mismo ocurre si se decide un modelo de ciudad policéntrico o concéntrico, si hablamos de ciudad compacta o difusa, las previsiones de infraestructuras y dotaciones se valoran desde la perspectiva ambiental y territorial y desde el punto de vista de  la legislación urbanística, pero no desde la perspectiva de su incidencia en la económica.

En mi opinión, en la actualidad y con carácter general, la parte económica de los planes se limita a su incidencia en el sector inmobiliario, en concreto en el producto de la urbanización y la edificación. El urbanismo tiene por objeto crear suelo urbanizado para dar cabida a construcciones y edificaciones. Este proceso parte de un suelo en situación rural o rústica (agrícola, forestal, baldío), en el que se ejecutan las infraestructuras y obras necesarias para implantar los servicios urbanísticos (suministro de energía eléctrica y alumbrado público, abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales y acceso y encintado de aceras) obteniendo de esta forma los terrenos la condición de solar edificable. Lo mismo cabría decir si, en lugar de un suelo no urbanizado, se tratara de un suelo urbanizado al que se le da una nueva ordenación y hay que reformar y regenerar. Este proceso, que responde a la función pública de urbanizar, en España se realiza a través una fórmula “sui generis” de colaboración público privada. Los propietarios de los terrenos afectados por este proceso de transformación  urbanística ceden a la Administración los terrenos necesarios para que las parcelas adquieran la condición de solar y pagan los costes de urbanización. A cambio obtienen los terrenos, que no son objeto de la cesión, ya urbanizados. La plusvalía que genera esta transformación es tal que da para compensar la cesión de los terrenos a la Administración, el pago de las obras de urbanización y la obtención de atractivos beneficios.

Con este planteamiento la parte económica del planeamiento se centra en la cantidad de suelo que los planes urbanísticos ordenan para ser objeto de esta transformación, la administración obtiene infraestructuras, dotaciones, equipamiento y un porcentaje de suelo sin coste alguno y los propietarios obtienen solares y maximizan las plusvalías minorando los costes, es decir, obtienen el mayor beneficio por la actividad urbanística.

Para que el sector inmobiliario pueda funcionar es necesario que personas y empresas se implanten o quieran implantarse en un territorio. Los residentes han de permanecer en la ciudad y desarrollar su trabajo en ella, o foráneos deben sentirse atraídos para localizar sus empresas y su residencia ella. Si no hay nuevos crecimientos el sector inmobiliario se paraliza. No hace falta suministrar más solares o edificios.  Como dice Edward Glasser, “las ciudades no salen de la decadencia a base de edificios. Esto será consecuencia del éxito y no su causa”.

Los documentos que se están elaborando en la actualidad sobre el futuro de las ciudades coinciden en que el 70% de la población mundial vivirá en las ciudades antes del año 2050. En los países en desarrollo cada mes acceden más de 5 millones de personas a las ciudades. Pero además se indica que va a existir competencia entre las ciudades y que los habitantes se desplazarán de unas a otras, por lo que el crecimiento de una ciudad no sólo dependerá del crecimiento vegetativo y de la inmigración sino del decrecimiento de algunas ciudades. “Cuando la construcción está paralizada en una ciudad el crecimiento se producirá en otra” (Edward Glaser). Este fenómeno ya se está produciendo, por ejemplo Detroit que fue un gran núcleo insdustrial está perdiendo habitantes en favor de otras localidades. Hay ciudades como Leipzig o Liverpool que ante la caída de la actividad industrial manufacturera en Europa han tenido que reinventarse y ahora están empezando a recuperar la población perdida a finales del siglo XX. La regresión de la población y la desaparición de las empresas inciden directamente en el sector inmobiliario.

Las ciudades si no crecen, si no hay inversión y actividad económica, decrecen, tienen menos población al no haber trabajo, hay menos servicios (hospitales, universidades, centros de salud, colegios, transporte, etc.)  Esta cuestión es muy importante para el futuro de las ciudades. Las urbes no son estáticas. Son lugares paradójicos que viven de cambiar constantemente.

Hoy se están planteando ciertas tendencias que se están generando el desarrollo de las ciudades del mundo hoy en día:

1. Atracción del Talento.

Las razones que llevan a una ciudad a triunfar tienen más que ver con el capital humano que con cualquier otra consideración. Lo que de verdad puede otorgar pujanza a una ciudad es atraer a la misma a ciudadanos cualificados, sobre todo si están en contacto con la economía mundial.

2. La calidad de vida urbana como factor de competitividad.

La calidad de vida se configura como otro factor de competitividad en cuanto que capaz de atraer las ideas y el talento a la ciudad. Algunas de las ciudades que más están desarrollando, atrayendo talento, población y crecimiento se preocupan por mantener altos estándares de calidad de vida tal es el caso de Vancouver, Chicago y Singapur.

3. Vuelta al centro de la ciudad.

Las principales ciudades que están creciendo en el mundo en la actualidad lo hacen desde el interior. Ha disminuido la continua expansión urbana en la periferia de las áreas urbanas que caracterizaba la ordenación del territorio de la segunda década del siglo XX. Las personas prefieren el contacto con otras personas. Las personas con talento prefieren relacionarse con otros profesionales para compartir sus experiencias. Los economistas observan que propiciar que las personas estén en contacto en las ciudades impulsa la creatividad y acelera el crecimiento económico. En la segunda década del siglo 21, el efecto ciudad está más marcado que nunca. (The Guardian Cities 9/11/2014).

Estas tendencias, el análisis de la atracción de talento, la generación de crecimiento económico y las repercusiones que en todo ello tiene el modelo urbanístico y territorial de un municipio o región son un campo de actividad para los profesionales de la economía. 

La evaluación ambiental metodología para planificar.

La evaluación ambiental estratégica de planes y programas solo puede ser entendida como una metodología para planificar. La elaboración de los planes, desde la primera decisión, debe tener presente la variable ambiental. Limitar la evaluación ambiental de la planificación a un procedimiento administrativo es una grave limitación. El procedimiento administrativo de evaluación de impacto ambiental es sólo una de sus partes pero no puede ni debe confundirse con el todo. 

La evaluación ambiental estratégica supone, de una forma esquemática:

1º) Analizar por qué se quiere aprobar un plan determinado, identificar los objetivos a alcanzar y los problemas que hay resolver.

2º) Obtener toda la información. Dentro de esta lógica metodológica, antes  de seguir avanzando hay que tener la información de la realidad sobre la que vamos a actuar, información desde diferentes puntos de vista -física, ambiental, social y cultural, económica, marco regulatorio-. Es necesario tener claro el marco en el que se va a realizar la planificación. 

3º) Alternativas.  Como un problema no tiene una sola solución sino varias posibles, al planificar hay que buscar varias alternativas reales y posibles y describirlas brevemente, pero con la información suficiente para que puedan ser entendidas y dimensionadas por terceros. 

4º) Efectos en el medio ambiente. Para finalizar esta fase inicial de elaboración del documento hay que realizar una aproximación a los aspectos ambientales que podrían resultar afectados por las alternativas escogidas. 

5º) Estos trabajos se recopilan en un documento que se denomina documento de inicio, y que va a servir para que la administración afectada y terceros interesados puedan realizar un primer pronunciamiento al respecto e indicar las claves que han de tomarse en consideración en la elaboración del plan. 

6º) El órgano competente en materia de evaluación ambiental en la Administración que ha de aprobar el plan (órgano ambiental) actuará como coordinador de esta primera fase de la evaluación. Para ello recibirá el documento de inicio a fin de comprobar que tiene la información con la calidad y cantidad suficiente para que los órganos administrativos a consultar puean emitir sus informes. 

7º) La consulta previa. Habiendo sido presentado el documento de inicio con la documentación completa (calidad y cantidad), el órgano ambiental solicitará informe de las administraciones que pueden resultar afectadas en sus competencias por el plan y a aquellas personas, físicas o jurídicas, que puedan resultar afectadas. Quienes tendrán una plazo de 45 días para emitir el informe. Este informe debería pronunciarse sobre la viablidad o no de la propuesta desde la perspectiva de la competencia sectorial y, siendo viable, el contenido que debe tener el plan para realizar la evaluación ambiental y los criterios que respecto de la competencia a que obedece el informe deben de ser considerados. 

8º) Documento de alcance del estudio ambiental estratégico. El órgano ambiental, recibidos los informes sectoriales, está en condiciones de emitir dos tipos de documentos. En los supuestos de planes que suponen una escasa significación ambiental se emitirá un informe ambiental y teritorial que pondrá fin al procedimiento administrativo de la evaluación (se denomina procedimiento simplificado). Cuando se desprendan efectos signficativos sobre el medio ambiente se emite el denominado documento de alcance del estudio ambiental y territorial estratégico, es decir, un documento que recoge las consultas sectoriales y las observaciones del publico interesado y en el que se establece una especie de guía que los planificadores deben considerar al elaborar el plan y los documentos que lo acompañan. Esta fase del proceso es crítica, pues están encima de la mesa la propuesta incial del promotor y la opinión y criterios de la Administración.   

9º) A partir de este momento el promotor está en condiciones de elaborar un plan o programa y los documentos que deben ir adjuntos de forma simultánea, entre ellos destaca el Estudio Ambiental Estratégico, de forma que exista integración en la planificación y  la evaluación ambiental. Este es el primer documento completo que va a elaborar el promotor, pero aun falta gran parte del proceso, por lo que se denomina versión preliminar del plan. Puede ser objeto de variones a lo largo del proceso.       

10º) La versión prelimar del plan se someterá al proceso de participación pública. Este proceso es de gran importancia. Conocer la opinión de todos aquellos que tengan algo que decir respecto del plan lo hace más democrático y puede aportar información y sensibilidades hasta entonces desconocidos, lo que puede permitir mejorar el plan. Al mismo tiempo se realizará consulta a las administraciones públicas afectadas tal y como resultó del documento de alcance del estudio ambiental estratégico. En este momento el órgano consultado informará sobre la viabilidad o no del plan o sobre las condiciones en que este sería viable.   

11º) A la vista de las alegaciones presentadas por el público y de los informes sectoriales el promotor elaborará una propuesta del plan y un documento en el que se recoge como se ha producido la evaluación ambiental, cómo se ha recogido el documento de alcance en el plan, la realización de la participación pública y de las consultas y la incorporación del resultado de los informes y de las alegaciones o la inclusión de las mismas. 

12º) Declaración Ambiental Estratégica. Es la fase en la que el órgano ambiental verifica como se ha realizado la evaluación ambiental estratégica, pudiendo concluir la necesidad de emitir determinaciones ambientales que el plan debe incorporar necesariamente, 

13º) La aprobación de plan. El órgano promotor incorporará, en su caso, las determinaciones de la declaración ambiental estratégica y posteriormente aprobará el plan. 

14º) Para culminar el procedimiento se procederá a la publicación del acuerdo de aprobación y de las partes más significativas del proceso. 

15º) La evaluación continuará tras la aprobación para comprobar si las medidas previstas para evitar impactos en el medo funcionan correctamente, lo que se denomina programa de seguimiento y vigilancia.