La ocupación directa es una técnica urbanística que permite la obtención
por la Administración de terrenos privados que el planeamiento urbanístico
califica como suelo dotacional público, la Administración adjudicará al
propietario, en un futuro proyecto de reparcelación, unos terrenos de valor
equivalente al que es ocupado y, además, le paga a éste una indemnización por
el tiempo que media entre la efectiva ocupación del bien y la adjudicación de
los nuevos terrenos en el proyecto de reparcelación.
Esta forma de gestión urbanística está regulada, con carácter general, en
el artículo 48 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el
que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Según este precepto, para que la ocupación directa pueda tener lugar es
necesario que se produzcan una serie de circunstancias:
a) Los terrenos objeto de la ocupación directa han de estar calificados
como suelo dotacional público.
b) Los terrenos que se adjudicarán al propietario deberán incluirse o
deberán estar incluidos en un instrumento que permita su adjudicación al
propietario (en un proyecto de reparcelación).
c) En este instrumento (proyecto de reparcelación) debe recogerse a favor
del propietario la adjudicación de terrenos por valor equivalente a los que
fueron objeto de la ocupación.
d) Debe indemnizarse al propietario por el tiempo que media entre la
ocupación y la adjudicación de los nuevos terrenos de acuerdo con el artículo
112 de la LEF.
Las Comunidades Autónomas deben completar la regulación de esta figura. En
mi opinión debería establecerse como requisitos de esta ocupación directa, al
menos, la determinación a favor del titular del derecho al aprovechamiento, la
identificación de ámbito en que este se materializará y, al menos, la
ordenación pormenorizada ya aprobada de este ámbito, acreditando que ese
derecho de aprovechamiento se va a poder materializar en él.
Hay que tener en cuenta que, si bien es cierto que se trata de una técnica
de gestión urbanística en los términos que ya he indicado, comparte elementos
propios de la expropiación y por ello se diferencia de otras técnicas
urbanísticas e incluso se debate sobre su naturaleza (en este sentido sentencia
183/2013 del Tribunal Constitucional, de 20 de noviembre, FJ 5). El propietario
de los terrenos objeto de la expropiación no puede elegir, está obligado a
ceder. La ocupación directa implica una medida ablatoria y coactiva, es decir,
hay una transmisión coactiva de la titularidad dominical, en la que el precio
no se obtiene en el momento de la ocupación del bien y este precio no es una
indemnización dineraria, sino la adjudicación al propietario ocupado de un
aprovechamiento urbanístico (STC 61/97 FJ 29 a).
La ocupación directa, bien empleada, en mi opinión, es muy práctica cuando
la Administración necesita adelantar la implantación de un equipamiento o
dotación prevista en un plan urbanístico a la efectiva ejecución del mismo. Si
hace falta un hospital y existe un suelo cuyo destino en el planeamiento
urbanístico es una dotación pública sanitaria, se adelanta su obtención por la
Administración mediante la ocupación directa, sin necesidad de esperar a que se
le ceda en el momento en que el ámbito urbanístico en que está se desarrolle
urbanísticamente, pudiendo adelantarse de este modo el inicio su construcción.
La Administración con ello satisface una necesidad pública que beneficia a toda
la sociedad, sin perjuicio de pagar una indemnización al propietario por este
adelanto. El propietario obtiene una compensación monetaria por la pérdida
adelantada de su propiedad y la obligación de que la Administración le asigne
terrenos de valor equivalente en un ámbito de desarrollo urbanístico
determinado cuando se apruebe la reparcelación correspondiente. De este modo se
evita una situación nada eficiente. Efectivamente, sin ocupación directa, por
una parte, se tardaría más en la construcción de la dotación pública necesaria
y, por otra, se produciría una expropiación de los terrenos del hospital que
daría lugar a que la Administración, como habría obtenido los terrenos y el
aprovechamiento del suelo expropiado, se incorporara a la reparcelación como un
propietario más y se adjudicara los terrenos que como tal le corresponderían en
la reparcelación. Terrenos en los que no tiene interés y que acabaría
enajenándolos.
Hasta aquí todo bien. Si las cosas se hacen bien la ocupación directa es un
mecanismo urbanístico que supone una solución para las necesidades de la
Administración y la sociedad.
El problema viene cuando los sectores, los polígonos, la actuaciones
integradas o las unidades de ejecución donde debe materializarse el
aprovechamiento de los propietarios afectados por la ocupación directa no se
desarrollan urbanísticamente, en concreto, no se aprueba el proyecto de
reparcelación. En estos casos, los propietarios ya no tienen su terreno inicial
porque ha sido “ocupado” por la Administración de forma forzosa, pero tampoco
tienen los terrenos de valor equivalente en el ámbito urbanístico que al
formalizar la ocupación se haya identificado a tal efecto. Existe la
compensación prevista en la legislación de suelo del Estado por el adelanto,
pero si el tiempo para otorgar los nuevos terrenos se alarga o no llega, parece
que esa compensación no es suficiente por la privación de los terrenos.
Esta circunstancia es más habitual de lo que parece, especialmente cuando
se crean ámbitos de desarrollo urbanístico no para satisfacer las demandas de
determinados tipos de suelo de la población, sino para obtener suelo con cargo
a dichos desarrollos, sin tener en cuenta las posibilidades de gestión de ese
suelo. Como era previsible, la dotación pública, que sí era necesaria, se habrá
ejecutado, y lo será sobre los terrenos de propietarios que han tenido que ceder
obligatoriamente, a cambio de un
aprovechamiento en unos terrenos que no se han reparcelado, ni es
previsible que se reparcelen. De forma que estos propietarios, que se han visto
metidos en esta operación de ocupación directa de manera forzosa, se encuentran
sin su propiedad original y sin la nueva propiedad prometida. Tienen un
aprovechamiento urbanístico (inmaterial) que no pueden materializar.
Lo mismo puede ocurrir cuando se ha asignado el aprovechamiento del suelo
“ocupado” a una unidad de ejecución sin comprobar que tiene exceso de
aprovechamiento para hacer viable el aprovechamiento que se le asigna. Cuando
se vaya a materializar el aprovechamiento en la reparcelación se verá que no es
viable. O cuando se asigna el aprovechamiento a una unidad de ejecución
inexistente, pendiente de una futura modificación puntual o de la revisión del
Plan General, y por las diferentes vicisitudes que ocurren en la tramitación
nunca llega a aprobarse, o una vez aprobada es declarada nulo por una
sentencia.
Para estos casos el legislador, en el TR de la Ley de Suelo y
Rehabilitación (y en legislación urbanística en general), reconoce al
propietario una doble garantía, por una parte, como ya hemos visto, el
propietario que ha sido “ocupado” tiene derecho a percibir una indemnización
por ese periodo de tiempo en que no tiene ni la nueva propiedad ni la anterior,
y por otra, si en el plazo de 4 años no se ha aprobado el proyecto de
reparcelación, puede advertir a la Administración de su propósito de iniciar el
expediente de justiprecio y si transcurridos seis meses la Administración no
actúa en ese sentido, puede iniciar el procedimiento de expropiación por
ministerio de la ley mediante el envío a aquella de la correspondiente hoja de
aprecio.
El problema se acrecienta cuando la Administración, confiada en la
obtención de los terrenos por gestión urbanística, se da cuenta de que la
gestión del suelo no va a tener lugar, por alguno de los motivos a que me he
referido u otros, y se ve con esta expropiación por ministerio de la ley sin
tener créditos presupuestarios para hacer frente a la indemnización que se le
viene encima.
La consecuencia es que se adoptan medidas “in extremis”, como la del
legislador urbanístico valenciano, que ha establecido la suspensión de los plazos
tanto de la expropiación por ministerio de la ley de los terrenos, como de las
reservas de aprovechamiento, hasta 2020. En parecidos términos el legislador
catalán.
No tengo claro que la suspensión de la expropiación rogada que parece
establecer el legislador valenciano respecto de las reservas de aprovechamiento
sea aplicable cuando dichas reservas se derivan de una ocupación directa. Por
una parte, porque entiendo que se trata de una competencia estatal según el
artículo 48 del TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y, por otra,
porque el artículo 107 de la ley valenciana, en su apartado 2, dice que “la
aplicación de esta modalidad de obtención de terrenos dotacionales deberá
ajustarse al procedimiento que se determine en la legislación urbanística”, con
lo que debe entenderse que el legislador está pensando en otra ley que no es la
LOTUP, pues sino habría hecho una remisión al artículo 104, como ha hecho
muchas remisiones a otros artículos sobre otras materias. Tampoco me parecería
justo que a quien se le ha privado de un bien ocupándolo forzosamente, después
de transcurridos cuatro años sin obtener el bien sustitutorio que se le debe
entregar en pago de la ocupación, vea demorado el pago de este precio por una
suspensión legal de plazos.
En el caso de Cataluña, el Tribunal Supremo no ha considerado la aplicación
de la suspensión de los plazos a que nos referimos en la ocupación directa, en
este sentido la Sentencia 1154/2018 del Tribunal Supremo de 9 de julio.
La solución debió ser preventiva y, antes de
actuar, se debió valorar más las consecuencias de la aplicación de esta técnica
urbanística. La solución correctiva la desconozco, pero creo que los
propietarios, que nada han hecho para verse en esta situación, no deben ser los
perjudicados por este problema que no han creado ellos.