Sobre el régimen urbanístico de las viviendas turísticas.

El sector inmobiliario está en constante evolución. Se suceden nuevas formas de ocupación de los edificios. Una de las que más auge está teniendo en los municipios que reciben gran número de visitantes son las denominadas viviendas o apartamentos turísticos. La singularidad de esta forma de ocupación temporal de inmuebles ha motivado que las Comunidades Autónomas regulen esta situación con un régimen distinto del establecido para los arrendamientos urbanos o de establecimientos hoteleros u otros asimilados. 

En la Comunidad Valencia existen dos decretos que regulan las viviendas turísticas. El primero es el Decreto 91/2009,  de 3 de julio, del Consell, y en este reglamento se regulan los bloques y conjuntos de viviendas turísticas de la Comunitat Valenciana. A estos efectos, se diferencia a su vez dos supuestos, uno incluye los “bloques” de viviendas turísticas de la totalidad de un edificio o complejo integrado por apartamentos, villas, chalés, bungalows o similares que, con instalaciones o servicios comunes, sean destinados al tráfico turístico por una misma unidad de explotación. En este caso cabe comercializarse y utilizar la denominación de apartotel los bloques que presten los servicios adicionales recogidos en el presente Decreto para tal tipo de establecimientos. 

El otro supuesto se refiere a los casos en que, sin alcanzar la totalidad del edificio o complejo, se destine al tráfico turístico por una misma unidad de explotación una parte, superior al cincuenta por ciento, de los alojamientos de dicho edificio o complejo, en este caso se podrá solicitar su clasificación turística como “conjunto”.

El artículo 12 de este decreto establece que tanto los “bloques” como los “conjuntos” de viviendas turísticas serán considerados como establecimientos abiertos al público..

El segundo Decreto al que nos referimos es el 92/2009, también de 3 de julio, pero que se refiere a la viviendas turísticas de la Comunidad Valenciana, entendiendo por tales los inmuebles, cualquiera que sea su tipología, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

Es decir, en este caso ya no es necesario que la totalidad del edificio, bloque o complejo o más de la mitad del mismo se dedique a vivienda turística, sino que puede ser, incluso, una vivienda en concreto.

 

Considero que esta forma de facilitar la estancia en las ciudades, en cuanto que alternativa a otras modalidades existentes, es positiva y puede aumentar la atracción de más visitantes y aportar un nuevo elemento de dinamismo económico. La segmentación de la oferta hace que esta se ajuste más a la demanda.  

Desde un punto de vista urbanístico favorece una de las características que tratan  de fomenarse en las áreas urbanas, es decir el carácter complejo de las ciudades (en el sentido de mezcla de usos) y, en la medida que actividad económica, puede servir de un elemento más para la revitalización de determinadas zonas, especialmente de los centros urbanos.

No obstante la cuestión crítica desde un punto de vista urbanístico sería la tipificación de este uso entre los usos previstos en esta legislación urbanística, y las consecuencias que esta tipificación puede suponer. Efectivamente, la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, en su artículo 27, diferencia 3 tipos de usos: residencial, industrial y terciario, lo mismo ocurre en el anexo IV de la propia Ley. Pero la Ley no establece una definición de qué se entiende por residencial o por terciario. El acerbo común es el que determina si estamos en un supuesto u otro.

En el caso que nos ocupa estaríamos en una “zona gris”, en cuanto que se trata de viviendas (es decir, concepto asociado a un uso residencial) pero se dedican a una actividad empresarial, turística, (propia de un uso terciario).

La aclaración de su asignación a un uso u otro es importante dentro de la ordenación y gestión urbanística.  En relación al planeamiento importa a los efectos del límite de edificabilidad y de viviendas y del cálculo de las cesiones dotacionales así como para el cálculo del aprovechamiento tipo. Desde el punto de vista de la gestión la trascendencia se centra en el otorgamiento de licencias, dado que sólo cabrá otorgar, o no, las licencias según las subzonas del planeamiento en función de si el uso se considera terciario o residencial.

De acuerdo con el régimen turístico establecido por los dos decretos citados parece claro que se trata de una actividad económica, que debe ser desarrollada por profesionales del tráfico turístico y promovida a través de los canales de turismo, lo que la diferencia de los arrendamientos urbanos propios de viviendas.

Desde un punto de vista de la intensidad de uso del medio urbano, también parece que se asemeja más a un apartotel que a una vivienda residencial, en este sentido no parece que los usuarios de este tipo de servicios turísticos vayan a precisar de escuelas, centros asistenciales o centros de salud en los términos que los residentes permanentes o, incluso, los de segunda residencia.

A la vista de lo expuesto parece lógico clasificar las viviendas turísticas entre los usos terciarios y aplicarles el régimen urbanístico que es propio de este tipo de usos.