Los proyectos de reparcelación inversa son documentos que tienen por objeto deshacer una reparcelación y, por lo tanto, transformar lo que en su día fueron parcelas de resultado en parcelas de origen o aportación en la medida de lo posible. Estos proyectos son escasos o muy escasos, por lo novedoso y por su escasa regulación. Particularmente, yo solo conozco dos casos, uno en La Vall d'Uixó (Castellón) y otro en Ribarroja de Turia (Valencia).
El primero contó con el consentimiento de todos los propietarios afectados, podríamos decir que se trataba de una reparcelación voluntaria. El segundo acaba de ser aprobado definitivamente por el Ayuntamiento, y creo que puede tener más interés desde el punto de vista de la aproximación a esta figura.
El Diario Oficial de la Generalitat Valenciana de 24 de enero de este año incluye la publicación de una reseña del acuerdo municipal de contestación de las alegaciones presentadas y de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación inversa de un sector del plan urbanístico de Ribarroja de Turia.
Se trata de un sector que tenía el proyecto de reparcelación aprobado por el Ayuntamiento e inscrito en el Registro de la Propiedad. Con posterioridad a la inscripción, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dictó sentencia por la que anulaba y dejaba sin efecto la reparcelación. El Ayuntamiento, en ejecución de sentencia, resolvió la nulidad del proyecto y la remitió al Registro de la Propiedad para su inscripción. El Registro de la Propiedad denegó la inscripción de la resolución del Ayuntamiento. La denegación del Registro de la Propiedad se fundamentaba esencialmente en no dirigirse el procedimiento contra todos los titulares registrales, ni constar el consentimiento de los mismos, y no ordenarse expresamente, ni por la sentencia, ni por la resolución municipal, los asientos que concretamente debían practicarse en el Registro. Ante esta resolución, y con la finalidad de ejecutar la sentencia, el Ayuntamiento opta por llevar a cabo un proyecto de reparcelación inversa.
El Ayuntamiento podía haber decidido volver a tramitar y aprobar el proyecto de reparcelación, una vez subsanados los defectos que dieron lugar a su anulación, como ocurre habitualmente en los supuesto de anulación de un proyecto de este tipo. Sin embargo, por razones que no aparecen expresadas en el proyecto, el Ayuntamiento decide hacer marcha atrás y deshacer la reparcelación, mediante lo que se viene denominando una reparcelación inversa. En virtud de este proyecto, las parcelas adjudicadas desaparecen y dan lugar a las correspondientes fincas iniciales.
El marco jurídico de esta reparcelación inversa está conformado por la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat Valenciana, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y el Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre la Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
Por lo que se refiere al procedimiento, el proyecto se ha tramitado como si fuera un proyecto de reparcelación forzosa, de forma que en el mismo se da audiencia a todos los titulares registrales y se ordenan expresamente las operaciones registrales concretas a practicar. Dando cumplimiento de este modo a los requisitos manifestados en la resolución que denegaba la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En lo que atañe al contenido del proyecto, es el propio de un proyecto de reparcelación forzosa, si bien se ha considerado por el Ayuntamiento la omisión de alguno de los contenidos propios de este tipo de proyectos por considerar que no es procedente en este caso: tasación de derechos, edificaciones, construcciones y plantaciones que deban destruirse, puesto que no existen; y documento de liquidación provisional, ni fijación de las cuotas de urbanización, puesto que no existen cuotas de urbanización que repercutir y liquidar a los propietarios.
Los criterios de acuerdo con lo cuales se resuelve la reparcelación inversa pueden resumirse en los siguientes:
1. Las parcelas de inicio son las parcelas que fueron de resultado en la reparcelación afectada. Los propietarios y titulares de derechos son los que lo sean en el momento en que se realiza la reparcelación inversa y para ello se solicita el certificado de titularidades y cargas del Registro de la Propiedad. Cuando se ha producido una modificación en la titularidad de la parcela, tanto por adquisición gratuita como onerosa, el proyecto considera titular a quien figura en la actualidad como tal en el registro de la propiedad y, en este sentido, propone la adjudicación correspondiente a su favor. De esta forma se conservan las transmisiones que se han producido con anterioridad a la inscripción de la reparcelación inversa y que se hubieran producido de igual forma aunque se hubieran producido con posterioridad.
2. Los derechos de los propietarios, anulada la reparcelación anterior, coinciden con las aportaciones reconocidas en la misma que, por medio del nuevo procedimiento retornan a cada uno de ellos.
3. Al no tener que valorar diferencias de adjudicación, ni producirse parcelas resultantes que entren en un proceso urbanístico, resulta innecesario proceder al cálculo del valor del suelo. Se considera en el proyecto que no existen indemnizaciones que valorar.
4. Las fincas aportadas afectadas parcialmente previamente a su inscripción registral fueron objeto de segregación, dejando como resto de finca la porción no afectada, para después subrogarse en la correspondiente parcela resultante. Las parcelas resultantes que lo son en virtud de estas operaciones deben dar ahora lugar a la correspondiente parcela origen afectada y unirse con el resto de finca no afectada, para conformar la misma finca originaria total que existía antes de la aprobación de la anterior reparcelación.
5. Los propietarios que, por la insuficiencia de su finca aportada, no tuvieron parcela adjudicada sino que sus derechos se limitaron al reconocimiento de una indemnización económica sustitutoria, pasan a recuperar la porción de finca inicial aportada que, como en los casos anteriores, se agrega al resto de finca no afectada por la reparcelación.
6. El Ayuntamiento de Ribarroja de Túria recibió las parcelas dotacionales viarias como cesión obligatoria y entendiendo que las aportaciones correspondientes al camino y acequia existentes, quedaban sustituidas por aquellas. Por lo tanto, en virtud de las parcelas dotacionales viarias, se adjudican al Ayuntamiento el camino y la acequia que, de esta forma, vuelven a ser de titularidad municipal. Las parcelas dotacionales no viarias fueron adjudicadas al Ayuntamiento como cesión obligatoria, por lo que su desaparición no conlleva la adjudicación a su favor de ninguna finca de origen.
7. Por la especificidad del presente procedimiento que no pretende ser el punto de partida de un proceso de urbanización sino, al contrario, instrumentar las operaciones necesarias en virtud de la anulación del proyecto de reparcelación anterior, no existen cargas urbanísticas ni coeficiente de participación en los gastos de urbanización que reflejar en la relación de parcelas. Los únicos gastos administrativos que se produzcan en el presente trámite deben ser soportados por el propio Ayuntamiento al ser improcedente su repercusión a los propietarios.
8. Por otra parte las cargas urbanísticas que afectaban a las parcelas adjudicadas en virtud del anterior proyecto de reparcelación ya han desaparecido por caducidad.
9. En cuanto al valor del suelo, resulta innecesario su cálculo, puesto que las parcelas resultantes del presente proyecto de reparcelación inversa son las anteriores fincas aportadas, cuyos datos de inscripción serán simplemente los que ya constaban inscritos.
Hecho este breve resumen del proyecto de reparcelación inversa, sin entrar a valorar el contenido y los criterios del mismo, creo que debemos extraer algunas conclusiones. En mi opinión, existen casos en los que va a ser necesario deshacer una reparcelación mediante un procedimiento inverso a aquel, porque por las circunstancias coyunturales que sean no se considere oportuno o viable continuar con el procedimiento de transformación de un determinado ámbito, ya sea, como en el ejemplo que se cita, por nulidad del proyecto de reparcelación declarado por un tribunal, ya sea en el caso de una resolución del programa por incumplimiento o caducidad del mismo.
En el supuesto que nos ocupan se ha identificado un marco normativo vigente de acuerdo con el cual realizar la reparcelación inversa, se ha decidido seguir el procedimiento reparcelatorio para su aprobación, se adaptado el contenido de la reparcelación a este caso y se han adoptado unos criterios para realizar esa reparcelación a la inversa. No entro a valorar el contenido o los criterios adoptados, ni sabemos si se impugnará la aprobación municipal de la reparcelación inversa, ni si el Registro la inscribirá, pero sin duda, se abre un camino para afrontar una nueva realidad en el campo del urbanismo, cual es el no desarrollo de sectores cuyo proceso se transformación se había iniciado y que, por las circunstancias que fuere, se considera que no es oportuno continuar con el mismo.
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