Estudio de viabilidad económica posible instrumento para atraer la inversión en suelo urbano y urbanizable.

Una de las cuestiones que en la actualidad más preocupa al sector inmobiliario es la falta de financiación para actuaciones urbanísticas. Sin financiación las empresas promotoras no pueden desarrollar sus proyectos. Esto es así porque las entidades financieras, desde la crisis inmobiliaria y financiera, desconfían, en alto grado, de este tipo de promociones y, en consecuencia niegan, con carácter general, cualquier tipo de financiación.

Frente a la posición de las entidades financieras, los fondos de inversión inmobiliaria están invirtiendo en este tipo de activos en España. Es más, España en la actualidad es considerada como un lugar de interés para invertir, sobretodo en determinadas zonas como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol. No obstante, en la actualidad, la inversión de estos fondos se centra en productos finalistas, en concreto pisos, naves u oficinas acabados y alquilados. Estos productos son atractivos porque tienen una rentabilidad acreditada que responde a la política inversora de estos fondos. Sin embargo, de momento, no existe interés por el suelo, a penas en el urbano y en absoluto en el urbanizable o no urbanizable. Son productos que no interesan, según mi opinión, por tienen una rentabilidad incierta.  

De estos datos se puede extraer una conclusión, los fondos antes de tomar la decisión de invertir necesitan que esté acreditada una determinada rentabilidad del producto a adquirir, sin esa rentabilidad no hay inversión. Acreditar con rigor una determinada rentabilidad de suelo podría ser una manera en que el suelo, no solo el urbano sino también el urbanizable, estaría entre los objetivos de los fondos de inversión. Si se traslada el convencimiento de rentabilidad al inversor sería previsible que hubiera efectivamente financiación.

Hoy en día existe en la legislación del suelo una herramienta que, bien empleada, puede ser muy útil para trasladar el convencimiento de rentabilidad del que estamos hablando al posible inversor. Efectivamente, la Ley 8/2013, conocida como la Ley de las “3 Rs”, prevé el estudio de viabilidad económica para las actuaciones urbanísticas, cuya finalidad es precisamente, como su propio nombre indica, analizar la viabilidad económica de la actuación urbanística de que se trate y, en consecuencia la rentabilidad económica de la operación. Es cierto que el destinatario del estudio de viabilidad económica que prevé la Ley es la Administración, y que la finalidad era que, demostrada la viabilidad económica de una actuación, permitiera su aprobación por la Administración. Si el estudio está bien realizado con datos reales, contrastados y rigurosos, es decir, más allá de un mero cumplimiento de un requisito administrativo, no solo servirá para que el promotor tenga un conocimiento real del producto que va a obtener, sino que con ese análisis podrá convencer de la rentabilidad de la actuación a posibles inversores. Nos encontraríamos, por tanto, ante un instrumento contundente para atraer la inversión de fondos u otros agentes financieros.

Son muchas las ocasiones que las leyes exigen documentos para el control administrativo, pero que bien realizado el trabajo por los promotores pueden servir de gran utilidad para el propio interesado, en este caso el promotor, así esta misma afirmación es predicable de los documentos de la evaluación ambiental, del paisaje, de movilidad o del patrimonio cultural.