SÍ A LA DESCLASIFICACIÓN DE SUELO

Desclasificar es un de los verbos más empleados en el urbanismo últimamente, al menos en la Comunidad Valenciana. Entendemos por desclasificación de suelo, en este artículo, el paso del régimen urbanístico de un terreno de suelo urbano o urbanizable a suelo no urbanizable.

La tendencia hace unos años era clasificar o reclasificar suelo, es decir, la operación contraria a la desclasificación, cambiar el régimen urbanístico de unos terrenos pasando de suelo no urbanizable a urbanizable e, incluso, urbano.

Esta tendencia ha dado un giro de 180 grados en los últimos 5 años, en un primer momento (podríamos decir que entorno al año 2011) se produjo una especie de punto muerto, es decir,  paulatinamente fueron disminuyendo las propuestas de clasificación y reclasificación terrenos hasta desaparece casi por completo en la actualidad, pienso que esta circunstancia se debió a la crisis inmobiliaria y al exceso de suelo ya clasificado.

En la actualidad se ha dado un paso más, concretándose en la reciente iniciativa de fomentar la desclasificación de suelo, debido, a mi entender, a la concreción de una política territorial de urbanismo más sostenible que pone en valor el suelo como un recurso limitado.

Pero, ¿Por qué limitar la clasificación de suelo o desclasificar suelo? Es una pregunta que ante la nueva realidad nos puede surgir. Y es que, a primera vista, el mero hecho de que un suelo se clasifique como urbano o urbanizable no implica su transformación, es más bien la posibilidad de que esos terrenos sean objeto de transformación urbanística, para su paso de suelo rural a suelo urbano. De una forma más gráfica, démonos una vuelta por la periferia del área urbana en la que vivimos. ¿Qué terrenos son suelo urbano o urbanizable y cuales no urbanizables? Sobre el terreno, en muchas ocasiones es difícil de apreciar. ¿Cuántos terrenos de suelo urbano y urbanizable se mantienen físicamente en estado rural? Muchísimos; hasta el punto, ya digo, de ser imposible, a simple vista sobre el terreno, en numerosos supuestos, determinar si un suelo es no urbanizable o urbano, tan campo de naranjos, olivar o viña pueden ser unos terrenos urbanos como otros urbanizables o no urbanizables; solo acudiendo al planeamiento urbanístico podemos determinar que terrenos sin transformar tienen una u otra clasificación.

Por otra parte, en la actualidad, tras la aprobación de la Ley del Suelo de 2007, ni siquiera la clasificación del suelo tiene incidencia en el valor de los terrenos, según esta legislación del suelo, es la trasformación real de los terrenos lo que determina el aumento de valor de estos, no la mera clasificación del suelo. Tampoco desde un punto de vista fiscal, desde reciente jurisprudencia y nueva legislación del catastro, existe diferencia entre el suelo no urbanizable y el urbanizable no ordenado detalladamente. 

Por lo tanto, ¿por qué desclasificar el suelo? Si es algo inocuo desde el punto de vista de la transformación física del suelo y del valor de los terrenos, incluso de su tratamiento fiscal, ¿por qué no dejar el suelo clasificado como urbanizable?. Esta pregunta me la hice hace tiempo, especialmente como consecuencia, en aquel momento, de las limitaciones que desde diferentes normas urbanísticas se establecían a la clasificación de suelo. Si la reclasificación de un suelo a urbanizable no supone necesariamente la transformación del suelo, y solo se urbanizará cuando exista una demanda de suelo urbanizado para su edificación, no parecía tener sentido, entonces limitar la cantidad de suelo clasificado, o ahora desclasificar suelo.

La razón, en mi opinión, está en la potencialidad, en la posibilidad de que el suelo sea transformado alterando su condición rural. Esta posibilidad genera la expectativa de urbanización del terreno y dando lugar a que los propietarios de la tierra abandonen su gestión (agraria, forestal, ganadera, cinegética, etc.) y con este abandono se produce la aparición de espacios deteriorados que perjudicarán no sólo a sus propios límites sino también a los terrenos de alrededor, con daños en el suelo como recurso, tales como la erosión del suelo, la pérdida de calidad agraria de los terrenos, el incremento de riesgos de la sanidad vegetal del entorno, el deterioro del paisaje, etc.

Por otra parte la potencialidad de desarrollar cualquier de los suelos clasificados puede determinar no sólo la urbanización de un área determinada de terreno, sino también la necesidad de implantación de infraestructuras a lo largo de todo el territorio, ya no se va a urbanizar las periferias de las áreas urbanizadas –lo que podríamos denominar su ámbito de expansión lógica- sino que las actuaciones urbanísticas pueden salpicar todo el territorio, generando por una parte el fraccionamiento de este y de los posibles hábitats que puedan albergar y propiciando la aparición de espacios residuales, -huecos, intersticios o vacíos- que dan lugar a la degradación de estos espacios y amplían los efectos de ocupación de la tierra y su uso ineficiente.

Los daños al entorno en un modelo de clasificación ilimitada de suelo también tienen incidencia en la atmósfera, como consecuencia de las mayores exigencias energéticas derivadas tanto de la construcción de infraestructuras urbanas y su posterior mantenimiento, como de la prestación de los servicios urbanísticos a unas distancias alejadas de la trama urbana existente y de la mayor movilidad en vehículos privados propiciada por esta mayor distancia y diseminación.

Por último, las grandes bolsas de clasificación de suelo pueden dar lugar al desarrollo urbanístico de cualquiera de los sectores en ellas delimitados, lo que supone unos mayores costes económicos tanto en la necesidad de la construcción de mayores infraestructuras urbanísticas (canalizaciones, carreteras, calles,...) como en el posterior mantenimiento de las mismas y en la prestación de servicios urbanos en general (recogida de basuras, correos, limpieza viaria, mantenimiento de jardines, transporte urbano, etc). Sin salir de la enfoque económico, está cada vez más demostrado que favorece en mayor medida el crecimiento económico la densificación urbana y la mezcla de usos en las ciudades que el modelo de ciudad expansiva y con una rígida zonificación. La oferta de servicios urbanos (culturales, gastronómicos, diversión, transportes, comunicaciones, etc.) y la posibilidad de relacionarse con otras personas y profesionales en el ámbito urbano favorece la creatividad y hace que las ciudades sean atrayentes y retenedoras de talento, que actualmente son dos de los aspectos esenciales en el crecimiento de la actividad económica. 

Son estas razones, territoriales, ambientales y económicas, suficientes, desde mi punto de vista, para considerar que es adecuado desclasificar suelos para ajustar la cantidad de suelo urbano y urbanizable a los terrenos que sean necesarios para satisfacer las necesidades de la población, evitando la especulación, en los términos indicados en la reciente legislación del suelo del Estado y urbanística de la Comunidad Valenciana y, además, realizar esta desclasificación de suelo de acuerdo con una zonificación que responda a un modelo de implantación en el territorio sostenible, ordenado, eficiente y racional, que minimice los impactos negativos ambientales, económicos y sociales.